por italo | jan 4, 2023 | Direito Imobiliário
Você está em dúvida sobre documentos importantes que precisam ser analisados antes de arrematar imóvel da Caixa em leilão?
Um leilão não é um procedimento tão simples e você provavelmente já sabe disso, não é? Desde a habilitação até a hora exata de fazer os lances, há todo um caminho a ser percorrido.
Existem questões jurídicas, financeiras e de propriedade que precisam de uma avaliação cuidadosa.
O motivo é que, ao fim do procedimento, será mais difícil reverter alguma decisão por descuido relacionado à análise de documentos.
Todas as entrelinhas importam. Afinal, sabemos que você não quer sair no prejuízo. Então, acompanhe a leitura deste artigo para saber mais detalhes.
Entenda que documentos analisar antes de arrematar imóvel da Caixa em leilão
A análise de documentos é indispensável para que você evite problemas ao vencer o lance no leilão do imóvel. Precaver-se é sempre a melhor saída, certo?
Veja abaixo a lista de documentos relevantes.
Edital
O edital fornece todas as informações sobre os procedimentos e as etapas do leilão. Às vezes ele pode ser extenso, então nem todas as pessoas têm paciência de ler o documento.
Porém, é muito importante lê-lo, para se inteirar sobre os deveres e obrigações da parte interessada, entre outras informações.
Por exemplo, o edital estipula as regras de participação, ou seja, se será presencial ou virtual.
Além disso, prevê dados sobre o leiloeiro, os detalhes do lote e se há dívidas ao arrematar imóvel da Caixa em leilão, principalmente cotas de condomínio e IPTU, e se estes irão ou não acompanhar o bem.
Em outras palavras, o condomínio de imóvel de leilão Caixa precisa, de preferência, estar em dia. O mesmo vale para o IPTU de imóvel de leilão/arrematado.
Se essas obrigações não estiverem quitadas, caberá ao adquirente o pagamento. No edital, em regra, consta a seguinte previsão sobre as dívidas:
“O adquirente, seja ele o ocupante ou não, declara-se ciente e plenamente informado de que sobre o imóvel, podem pender débitos de natureza fiscal (IPTU e/ou foro) e condominial (por cotas inadimplidas, sejam ordinárias ou extraordinárias).
Eventuais débitos que recaiam sobre o imóvel, especialmente dívidas condominiais e tributos (IPTU e quaisquer taxas incidentes sobre o imóvel), devem ser levantados e quitados exclusivamente pelo adquirente”.
Imagine se você não deseja pagar tais dívidas, mas não leu o edital?
E, também, é preciso saber se há negociação extrajudicial ou judicial de imóvel de leilão da Caixa e os métodos de pagamento.
No caso de negociação judicial, é preciso analisar o processo. Por isso, contar com a ajuda de um advogado fará uma grande diferença para que você não cometa erros ao participar de um leilão.
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Matrícula do imóvel
Entre os documentos a analisar antes de arrematar imóvel da Caixa em leilão, verifica-se também a matrícula.
Sempre que há negociações de imóveis, não se está isento de burocracias. Faz parte mesmo.
A matrícula do imóvel garante a validade das informações sobre aquela propriedade, bem como a situação do imóvel, quem é o proprietário e o histórico.
De acordo com a lei 6.015/73, acerca do Registro de Imóveis, todas as propriedades no país precisam ter uma matrícula válida em um cartório.
Na matrícula constam dados como data de abertura, forma de aquisição, número de registro, se é rural ou urbano, entre outros.
É melhor não ter nenhuma surpresa de última hora e já saber de todas as especificações com antecedência, concorda?
Existem questões que envolvem aspectos jurídicos e nem sempre são compreensíveis para leigos na área.
Lembre-se de procurar um advogado para avaliar todos os termos técnicos referentes à matrícula. Assim, você se livra de imprevistos e de dores de cabeça no leilão.
Laudo de avaliação
O laudo de avaliação do imóvel serve para certificar o valor que a propriedade tem no mercado.
Na vistoria para saber o valor do imóvel, o responsável vai registrar o estado de conservação e analisar a planta.
Diversos fatores podem interferir neste valor, como localização, infraestrutura da região, transporte, presença ou ausência de dívidas e sazonalidade.
Por isso, o laudo vai detalhar como é a parte interna e a área ao redor. E, também, haverá uma análise de documentos, para entender se existe alguma pendência jurídica.
Faz-se toda uma verificação de leis em nível municipal, estadual e federal, além de normas referentes a edificações e terrenos.
É preciso que a propriedade esteja de acordo com as regras da NBR, para evitar problemas para conseguir crédito no futuro, se necessário.
Agora você já conhece alguns dos documentos a analisar antes de arrematar imóvel da Caixa em leilão.
Está em dúvida sobre como proceder? Entre em contato aqui com nosso advogado especialista!
por italo | jan 2, 2023 | Direito Imobiliário
Arrematar imóvel em leilão pode ser algo muito vantajoso para encontrar bons preços e que sejam menores que os do mercado.
No entanto, você precisa se atentar a alguns fatores, para evitar complicações durante o procedimento.
Por exemplo, há casos de imóveis que necessitam de acompanhamento judicial ou, ainda, há aqueles que não estão com a documentação em dia.
Sabendo disso, confira as orientações para ter sucesso ao decidir participar de um leilão!
Conheça as dicas para arrematar imóvel em leilão com segurança
Participar de um arremate de imóveis envolve diversas fases previstas no edital. Porém, você precisa se preocupar com algumas questões relevantes antes de se habilitar.
Confira.
1 – Pesquise o valor de mercado do imóvel e os custos
Antes de participar de um leilão, é importante saber qual é o valor real do bem além de se informar sobre o lance mínimo exigido.
Dessa forma, você entenderá se está fazendo um bom investimento. Se você tiver que fazer reformas, por exemplo, é preciso incluir o valor nos custos.
Há ainda outros gastos, como a comissão do leiloeiro, a escritura pública e o ITBI.
Além disso, há os custos de arrematação e da assessoria jurídica especializada antes, durante e após a arrematação.
Existe todo um processo de análise de documentação e de operações jurídicas que necessitam da ajuda de um advogado e do pagamento de taxas de cartório e judiciais.
Então, quais são os custos de imóvel de leilão?
No mínimo, considere o patamar de 25% com custos a levar em conta além do valor do lance ofertado.
Arrematar imóvel e advogado: entre em contato aqui com o especialista
2 – Analise a documentação completa do caso
Já imaginou que dor de cabeça seria se o imóvel pelo qual você está interessado estivesse cheio de pendências administrativas, financeiras ou judiciais?
Entre as dicas para arrematar imóvel em leilão com segurança, a documentação não pode ser negligenciada.
Ela envolve edital, matrícula do imovel, laudo de avaliação, íntegra do processo, se for judicial, entre outros.
É preciso ter a cópia da certidão de matrícula para verificar se há algum impedimento na Justiça, como acontece em casos de arrestos e penhoras.
Essa certidão atesta que a construção é regular e será necessário caso você deseje vender o imóvel após a arrematação.
É muito importante contar com a ajuda de um advogado especialista para “traduzir” o juridiquês dos documentos e minimizar os riscos envolvidos.
3 – Analise as dívidas do imóvel
Tudo o que você não quer é ter custos extras com a aquisição de um imóvel, certo? Afinal, esses custos podem até mesmo trazer prejuízo e se tornar um risco para o seu negócio.
Logo, confira o extrato atualizado do IPTU na Prefeitura, de acordo com os dados que o leiloeiro disponibiliza.
Quando você tem o número de contribuinte, consegue verificar se há algum pagamento atrasado de IPTU.
Inclusive, o atraso poderá inviabilizar o arremate no leilão financeiramente, dependendo do caso.
Quanto ao condomínio, veja se está em dia com o síndico ou a administradora do imóvel.
4 – Habilite-se previamente
Outro ponto importante para arrematar imóvel em leilão com segurança.
Em grande parte dos casos, a fase de habilitação para leilão de imóvel acontece logo nas fases iniciais.
Funciona como uma espécie de credenciamento do interessado, pois há envio de documentos que deverão ser aprovados para que você participe do leilão.
Todas as informações que você precisa saber sobre o leilão, inclusive sobre a etapa de habilitação, estão no edital.
O ideal é que você se habilite com antecedência e nunca deixe para enviar os documentos, mesmo que eletronicamente, no último dia.
Se faltar algum dado importante, pode ser que você não tenha tempo para resolver a pendência e perca a oportunidade.
5 – Em caso de dúvida entre em contato com o leiloeiro
É verdade que nem sempre é possível compreender algumas minúcias do processo, até mesmo por alguma falha de exposição no edital ou devido a interpretações equivocadas do documento.
Nesse sentido, o leiloeiro é o responsável por anunciar o imóvel de acordo com o valor mínimo de aquisição.
Ele tem a tarefa de captar clientes e gerenciar todas as etapas do leilão, inclusive a prestação de contas.
Portanto, caso você tenha alguma dúvida sobre o procedimento pode entrar em contato com o leiloeiro.
Este profissional estará a par de tudo o que acontece no leilão em termos administrativos e poderá esclarecer qualquer eventualidade.
Agora você já sabe como arrematar imóvel de leilão com segurança!
Entre em contato com nossos advogados especialistas da Campos e Miceli Advogados aqui pelo Whatsapp!
por italo | set 19, 2022 | Direito Imobiliário
Se você comprou um imóvel pela construtora Sculp, talvez não saiba que a empresa está em recuperação judicial. Por isso, vamos falar sobre os riscos que existem ao comprar apartamento na planta. Neste artigo você vai conhecer também a lista dos imóveis que correm risco de não serem entregues pela Sculp, que está em fase de negociação com os compradores. Inclusive, você pode ser indenizado se a empresa descumpriu o contrato. Continue lendo!
Confira a lista de apartamentos da Sculp que correm risco de não serem entregues
Nessa lista você poderá conferir a relação de prédios que estão com as obras paralisadas pela Sculp. Dessa forma, isso significa que há chances de que o imóvel não seja entregue dentro do prazo. A empresa se encontra em dificuldades financeiras e os casos estão sendo resolvidos na Justiça. Segue abaixo a lista de prédios que pararam as obras:
- Sculp Residencial Portinari IV SPE LTDA
- Sculp Residencial Copacabana SPE LTDA
- Sculp Residencial La Premier SPE LTDA
- Sculp Residencial La Premier IV SPE LTDA
- Sculp Residencial La Premier VII SPE LTDA
- Sculp Residencial LA Premier VIII SPE LTDA
- Sculp Residencial La Premier IX SPE LTDA
- Sculp Residencial La Premier X SPE LTDA
- Sculp Residencial La Premier XI SPE LTDA
- Sculp Residencial La Premier XII SPE LTDA
Sim, existem riscos que existem ao comprar apartamento na planta. Então, se o seu apartamento estiver entre esses acima, você pode entrar em contato com nossos advogados especialistas para avaliarmos o seu caso e para que você consiga uma indenização.
Quais são os riscos de comprar apartamento na planta?
Adquirir um imóvel na planta tem inúmeras vantagens. Entre elas, conseguir bons descontos nos valores ao pagar pelo bem. Porém, existe também a possibilidade de você investir o seu dinheiro e o seu imóvel não sair do papel. Já imaginou a dor de cabeça? Entre os riscos de comprar imóvel na planta, estão os seguintes:
- a obra pode demorar mais que o tempo previsto;
- a construtora pode não cumprir o que prometeu no contrato;
- a empresa construtora pode falir ou pedir recuperação judicial;
- corretores e empresas podem agir de má-fé.
Como evitar os riscos de comprar apartamento na planta?
Para evitar as chances de se sentir frustrado e, principalmente, de perder dinheiro e não receber o apartamento, é importante seguir alguns passos.
1- Entenda os seus direitos
Antes de tudo, é essencial que você conheça seus direitos enquanto consumidor, principalmente se você já adquiriu um apartamento na planta. Dessa forma, você evita problemas na aquisição presente e futura de imóveis. Saiba que a legislação no país é bem clara em caso de atrasos na entrega por construtoras. Por exemplo, existe o direito à indenização por danos materiais e morais, dependendo do caso, além da restituição de valores. Para assinar o contrato, leia-o integralmente para poder reivindicar seus direitos posteriormente.
2 – Procure empresas com boa reputação
Antes de confiar seus investimentos em uma construtora, confira no Reclame Aqui a opinião dos consumidores, se a empresa costuma respondê-los e qual é a avaliação da mesma. Existem muitos casos de construtoras e empresas no Brasil que estão em dificuldades econômicas. Portanto, veja se há muitos processos judiciais envolvendo problemas com a construtora e confira bem no mercado as opções antes de fazer a sua escolha.
3 – Avalie obras anteriores da construtora
Para evitar riscos que existem ao comprar apartamento na planta, é sempre bom visitar obras já entregues pela construtora. E, se possível, converse com os proprietários para tomar a decisão certa. Além de ter uma melhor noção sobre a qualidade do empreendimento, você poderá saber se houve problemas durante a execução. A depender de como foram as experiências anteriores, você poderá entrar em um excelente negócio ou se afastar de possíveis problemas.
4 – Guarde os documentos
Ao fechar um contrato com uma construtora, guarde os documentos em um local seguro. O motivo é que eles poderão servir como prova no futuro. Por exemplo, além dos comprovantes de pagamento e do memorial de incorporação, até mesmo banners e folders publicitários com as promessas de entrega do apartamento podem compor o seu arquivo para que você peça uma indenização depois se necessário. Vale lembrar que o memorial de incorporação precisa ser registrado de acordo com a lei 4591/64, para certificar a aquisição do imóvel. Então, você está com dificuldades em ser restituído pela Sculp ou deseja conseguir uma indenização por danos morais e materiais? Entre em contato com nossos advogados especialistas para avaliarmos o seu caso.
por helioroots | ago 3, 2020 | Direito Imobiliário
Isolamento social, fechamento dos comércios, demissões em massa, recessão econômica. Essas são algumas das consequências da pandemia do COVID-19 que alcançou, em poucos dias, todo o mundo que nós conhecemos. Desta forma, muitas dúvidas e aflições têm perturbado o dia-a-dia do empresário, do empregado, do pai e da mãe de família, que nem sempre tem solução para os problemas cotidianos: financiamentos, mensalidade escolar, plano da academia, o empréstimo, o IPVA do carro. Afinal, quando firmado o financiamento no banco para sua casa própria ou para o seu carro, será que o seu contrato previa situações como essa? Muito provável que não. Entretanto, o momento que envolve tantas imprevisibilidades tem invocado da sociedade espírito altruísta e solidário, gerando soluções criativas para os consumidores e clientes. Entendendo em poucas palavras o contrato de financiamento Bom, basicamente, um contrato de financiamento de imóveis e automóveis tem três lados: o vendedor do bem, o banco, e o comprador. Ao firmar um financiamento, o banco, dono do capital que o comprador não tem no momento, paga ao vendedor o valor pelo bem, se tornando dono dele. De outro lado, o comprador passa a dever esse valor ao banco, que é pago variando as condições e os juros e ao final, com a quitação do contrato, o bem é transferido do banco para o comprador. Em outras palavras, o próprio bem comprado é a garantia do banco para o pagamento do financiamento, que permite que ele retome o bem para si quando o comprador deixar de pagar as parcelas. Isso acontece porque o vendedor de imóveis e automóveis geralmente não pode arcar com o pagamento parcelado do bem pelo comprador, e prefere não assumir o risco do inadimplemento, que é repassado ao banco, já estruturado para cobrar esses casos. Importante é que, como sobre as parcelas incorrem juros e outros encargos, o seu bem quando retomado pelo banco, não valerá o valor da dívida, pela própria depreciação do bem, e, por consequência, o montante restante é cobrado pelas instituições. Estou sem recursos para arcar com as parcelas do meu financiamento no momento. O que posso fazer? Lembra das soluções criativas que falamos? Bem, esse é um dos cenários que moveu o Conselho Monetário Nacional (CMN), em ajustes com o governo federal, a permitir a suspensão de até duas prestações de financiamento de imóveis e veículos por seis meses, além de negociação de outras dívidas. Dentre as instituições que aderiram à proposta, estão a Caixa Econômica Federal, Bradesco, Banco do Brasil, Itaú e Santander. A Caixa permite que financiamentos com até duas parcelas em atraso sejam congelados. Já para os outros bancos, os consumidores devem estar com todas as prestações pagas até o momento. Importante ressaltar que o que existe é uma permissão do CMN, então as propostas e o alcance desse benefício podem e vão variar de banco para banco. Para te ajudar, vamos deixar aqui, no final do artigo, alguns links dos sites oficiais dos bancos para você se informar melhor. Outras soluções também são cabíveis além da negociação com o banco financiador, como por exemplo, nos casos de financiamento de automóvel, a portabilidade do crédito: o consumidor pode avaliar se alguma instituição oferece condições mais favoráveis e solicitar a migração da dívida para ele. Caso aceite, o novo credor se encarregará do processo junto ao banco “antigo”. Atenção: a portabilidade não pode ser cobrada. Quais as consequências de não pagar meu financiamento? Como mencionamos, as consequências são a retomada do bem pelos bancos, alienação judicial desses bens e a cobrança de valores restantes, se houver. Se o saldo da alienação for positivo para o devedor, o valor restante é devolvido para o mesmo. Seja a busca e apreensão de veículos, ou a execução dos imóveis em leilão, ambos demandam a abertura de uma ação judicial contra o consumidor, o que também lhe dará direito de responder à cobrança, caso você não concorde com os valores e parcelas cobradas, por exemplo. Assim, é sempre importante manter-se informado com base em fontes oficiais acerca dos benefícios oferecidos nessa época, a fim de que você não suspenda o pagamento dos seus financiamentos sem acordo com os bancos. Importante também ressaltar que algumas práticas de juros e taxas variam conforme o financiamento. De certo já é importante lembrar que os chamados “juros sobre juros” combinado a cláusulas abusivas no seu contrato, podem ser considerados como anatocismo, e isso é vedado na prática dos contratos. Assim, mesmo que você seja adimplente com as parcelas, a observação do seu contrato pode ser motivo também para ingresso de demanda judicial caso algo esteja em desacordo com as normas de direito do consumidor e do sistema financeiro. Não é necessário esperar que você, por algum motivo, venha a dever o banco para exigir uma revisão do seu contrato ou a nulidade de cláusulas consideradas abusivas. Para tanto, procure o seu advogado com o seu contrato e se informe melhor! Outras dúvidas importantes destacamos abaixo para te ajudar na busca da melhor solução.
Financiamento de veículo Posso revender o carro para a concessionária?
É possível revender o carro para a própria concessionária onde o adquiriu, para outra loja ou mesmo para um particular e, com o valor adquirido, saldar parte da dívida. Contudo, dificilmente o consumidor obterá todo o dinheiro que deve, já que o financiamento envolve juros. Mas, com a venda, poderá liquidar parte da dívida e renegociar o saldo restante. Nesse caso, fique atento, pois deve sempre haver desconto proporcional de juros pelo pagamento antecipado. Outra hipótese é a venda do carro em leilão feito pela própria financeira ou banco, para abater parte da dívida. Posso trocar de carro por um mais barato? Essa alternativa é possível, contudo segue a mesma lógica da revenda do veículo: uma parte do dinheiro provavelmente será perdida. Na troca, dificilmente a loja devolverá dinheiro ao cliente, pois, ao sair da concessionária, o carro já perde cerca de 20% de seu valor de compra. Minha dívida pode ser transferida para outra pessoa? Sim, desde que não haja nenhuma parcela em atraso. Para isso, é necessário ir ao banco ou financeira onde o financiamento foi realizado para que a instituição avalie o perfil do novo comprador e verifique se ele tem condições de arcar com aquela dívida. Depois da análise, a transferência deve ser consolidada na documentação do veículo, junto ao Detran. O procedimento envolve algumas taxas, tanto no banco ou financeira quanto no órgão de trânsito. Canais oficiais dos bancos sobre prorrogação de dívidas: Bradesco: https://banco.bradesco/coronavirus/prorrogacao-de-emprestimos.shtm BNDES: https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/financiamento/suspensao-de-pagamentos/suspensao-de-pagamentos-medida-emergencial Itaú: https://www.itau.com.br/emprestimos-financiamentos/ Santander: https://www.santander.com.br/hotsite/santanderfinanciamentos/para-voce.html Banco do Brasil: https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/voce/produtos-e-servicos/solucao-de-dividas/renegociacao-de-dividas-com-pagamento-em-dia#/ Caixa Econômica Federal: https://caixanoticias.caixa.gov.br/noticia/20791/coronavirus-caixa-amplia-medidas-para-o-mercado-imobiliario
Italo Menna Campos OAB/SP 332.213
por helioroots | ago 3, 2020 | Direito Imobiliário
Contextualizando o problema:
O cenário mundial que acaba de despontar é conhecido: a crise trazida pela pandemia do vírus que transmite a doença COVID-19 alcançou patamares inimagináveis pelas autoridades da saúde, bem como pelos economistas e estudiosos do mercado. No Brasil, as medidas restritivas adotadas pelos governos deixam a população reclusa já há mais de 15 dias, o que significa paralisação considerável da produção e circulação de renda.
As consequências chegaram tão rápido quanto o vírus, e já vemos questões cotidianas colapsando tendo em vista a despreparação para o contexto crítico que estamos vivendo no momento. Mas, certamente, não é hora de desesperar-se e sim de criar solução criativa e efetiva para os negócios do brasileiro.
Uma das relações mais corriqueiras no contexto comercial do Brasil é o aluguel de imóveis para prestação de serviços por pequenos empresários, autônomos, que veem praticidade na opção ao escolher um ponto comercial, ou espaço para estoque ou abastecimento de produtos, movimentando em seu resultado boa parte, senão a maior parte do mercado imobiliário.
Então, se você tem um imóvel e o aluga para que alguém exerça nele alguma atividade comercial, é certo que sua locação configura-se comercial, ou seja, diferencia-se de quem aluga imóvel para fins de moradia apenas. A essa altura, você já deve ter recebido alguma informação, notificação ou comunicação do seu locatário, ou no mínimo está preocupado com a adimplência das parcelas mensais de aluguel do seu imóvel.
O que a lei diz sobre esse tipo de relação? Nesse caso, o que o locador pode ou deve fazer com relação ao seu locatário e seu imóvel? O que o locatário pode pedir, o que pode ou não ser acordado entre as partes? Vamos às respostas.
Meu imóvel é comercial, tem alguma diferença para o caso?
A Lei de Locações (8.245/91) dispõe especificamente em seu art.51 sobre imóveis locados destinados ao comércio, que difere-se em muitos aspectos da locação residencial com relação a renovação de contratos, e também com relação às regras de despejo.
A facilidade maior consiste justamente no desfazimento do negócio, já que o bem não é destinado à moradia, que é direito fundamental, que implica em análise mais cuidadosa do judiciário embora a manutenção do comércio também seja de grande interesse.
Para os fins que pretendemos, entretanto, serão aplicadas as regras gerais da legislação, vez que tratarão justamente dos pontos a serem ajustados entre locador e locatário, comercial ou não.
O locatário alega que não tem meios de pagar o aluguel, e agora?
Assim, tal qual a imprevisibilidade de catástrofes naturais ou surtos pandêmicos como o que estamos vivendo atualmente, a lei guarda saídas para essas imprevisibilidades que acabam resultando na impossibilidade de executar o contrato.
No art. 18, resta estabelecida a possibilidade de as partes realizarem reajuste do valor do aluguel e das demais cláusulas contratuais desde que seja de comum acordo. Ou seja, não há impedimento algum para renegociação tanto do valor mensal de aluguel quando das taxas de reajuste e outras incidências.
Ainda neste sentido, o Código Civil Brasileiro em seus arts. 478 ao 480 igualmente antevê situações imprevisíveis que tornam as obrigações contratuais demasiadamente onerosa para um dos contratantes, consagrando a Teoria da Imprevisão dos Contratos (rebus sic stantibus).
Desta forma, a ideia é sempre o equilíbrio dessa relação, não há perdedores ou ganhadores, mas sim uma relação que venha estar balanceada com a realidade. Ora, se a empresa não vende, logo sua receita não é suficiente para arcar com as custas trabalhistas, tributárias e tantas outras que possam surgir prioritariamente ao aluguel. Por outro lado, essa bola de neve que começa no inadimplemento, gera prejuízo ao locador, proprietário do bem que tem a expectativa de receber a prestação.
São diversas as possibilidades e peculiaridades de cada caso, mas resumem-se em duas situações: i. a empresa entende que não vai poder arcar com os custos do imóvel porque não existe possibilidade prática de continuar operando no local, ou porque não tem mais quem forneça produtos, ou quem os produza, ou quem os venda. ii. a empresa quer continuar no imóvel e vê soluções para continuar operando ainda que limitadamente, mas não tem como arcar com as parcelas da locação.
Em ambos os casos, é preciso entender, antes de tudo, que os contratos são regidos pela boa-fé, princípio essencial para os negócios que firmamos no dia-a-dia e nada pode ser acordado sem que não tenha havido mútuo acordo, ou seja, sem manifestação de vontade das partes (art. 110, CC).
Desta forma, caso o locatário pretenda rescindir o contrato de locação, normalmente são previstas multas que variam na porcentagem do contrato ou em determinado número de parcelas do aluguel, que, a depender do valor do imóvel, podem significar alta despesa para o locatário.
É necessário, portanto, com base na boa-fé, antes de tudo, um consenso entre as partes para esse momento de rescisão contratual tanto da parte do locador, que não pode esperar sair sem que o locatário seja compensado pela sua ausência do imóvel, bem como do locatário que deve compreender as urgências financeiras decorrentes de um momento crítico.
Da mesma forma é possível o diálogo para rever valores, taxas e até possibilidades de postergação de parcelas do aluguel, renegociando as parcelas proporcionalmente ao prazo do contrato nos meses seguintes à crise, quando as atividades retornarão ao normal.
E as demandas judiciais sobre o caso?
As ações judiciais revisionais que tem como argumento a paralisação das atividades econômicas como fato excepcional e imprevisível em razão da pandemia do Covid-19, estão amparadas pelo Código Civil, art. 478 e seguintes.
Não se pode confundir tais demandas com as ações de reajuste dos aluguéis ao valor de mercado prevista no art. 19 da Lei de Locação pois estas apenas são admitidas em caso de duração do contrato de no mínimo 3 (três) anos.
A referida Teoria da Imprevisão que vem amparando as novas ações judiciais de revisão de contrato também é denominada como cláusula rebus sic stantibus, que significa “enquanto as coisas estão assim”. Ou seja, quando as condições contratuais do momento da assinatura do contrato se modificam de tal forma que uma das partes se sente prejudicada, nasce o interesse de rever essa relação.
A Teoria da Imprevisão dos Contratos é uma exceção ao princípio pacta sunt servanda que obriga as partes nos limites da lei. Trata-se de um novo acordo/ajuste contratual diante da nova realidade que tornou a antiga obrigação desigual ou quase impossível de ser cumprida, de modo que as partes renegociam com intuito de equilibrar as obrigações.
Desta forma, para ambas as partes, a melhor opção é a negociação extrajudicial, ou amigável, devendo o ajuizamento de demandas ser tratado como medida drástica, extrema e excepcional.
Ingressar com uma demanda é a certeza de que terão de enfrentar a conhecida morosidade da tramitação processual, bem como desembolsar significativos valores referentes à custas processuais e honorários advocatícios, à exceção daqueles que fazem jus aos benefícios da gratuidade da justiça.
Importante lembrar ainda, que o sistema judiciário também foi afetado pela crise do Coronavírus e está trabalhando de maneira remota, e em muitas comarcas os prazos e audiências estão suspensos, de modo que apenas processos urgentes estão sendo movimentados.
Conclusão
Considerando todas essas alternativas, e que as partes são livres para renegociar forma de pagamento, taxas e outros encargos locatícios, resta importante ressaltar que toda e qualquer mudança contratual, principalmente no que tange à suspensão de cobrança para posterior compensação de valores sejam feitas por contrato, cujos recursos tecnológicos hoje nos permitem que se concluam a distância, sejam realizadas, prioritariamente, com auxílio de um advogado que poderá orientar as partes na redação de um bom acordo.
Perguntas e respostas
- A empresa pode, simplesmente, para de pagar o aluguel e entregar as chaves? Não sem que tal atitude configure quebra do contrato, o que geralmente é penalizado (vai depender de como seu contrato está redigido) e pode resultar em ação judicial de cobrança de aluguel e multas contratuais em face da empresa locatária.
- Posso renegociar o contrato com o locatário em quaisquer termos?
Cuidado. Existem previsões contratuais como, por exemplo, multas muito altas por inadimplemento ou cláusula onde o locatário abre mão de retenção de valores gastos com melhorias de responsabilidade do proprietário que podem ser questionadas. Peça, sempre que possível, o auxílio de um advogado.
- Não consegui renegociar o contrato com o locatário e ele insiste em sair do imóvel. Posso reter valor de depósito?
Se o seu contrato prevê a retenção dos valores de depósito no caso de quebra contratual ou situação semelhante, é perfeitamente possível.
Sempre importante lembrar dos cuidados no fim de uma relação contratual de aluguel, fazendo vistoria do imóvel para fins de comparação com o laudo inicial antes da entrega das chaves.
Italo Menna Campos
OAB/SP 332.213
