por italo | set 19, 2022 | Direito Empresarial
Existem situações em que o consumidor pode optar pela desistência da compra de imóvel na planta, mesmo depois da assinatura do contrato.
Vários motivos podem levar a essa decisão. No caso de falhas por parte da construtora, o comprador tem direitos previstos na legislação.
Nesse sentido, é relevante entender o que acontece quando há justa causa ou distrato e as normas aplicáveis.
Continue lendo para saber mais!
Como funciona a desistência da compra de imóvel?
No momento em que o comprador resolve desistir da compra do imóvel na planta, o primeiro passo é avisar a construtora, para que haja finalização do contrato.
Em seguida, a empresa precisa enviar o distrato. Mas o que isso significa? Trata-se de um documento com as condições a serem aplicadas, entre elas prazos, taxas e formas de pagamento.
Após isso, é indispensável que o cliente entenda completamente seus direitos e obrigações para ser indenizado, se for o caso.
E, consequentemente, é necessário buscar a orientação de um advogado, para que o comprador reivindique seus direitos de acordo com a lei e para não sofrer prejuízo.
Logo, a desistência da compra de imóvel na planta está prevista em lei.
Quando é possível a desistência da compra de imóvel na planta?
A desistência da compra de imóvel na planta é possível nesses dois casos: acordo mútuo entre as partes e quando há descumprimento do contrato.
No entanto, o comprador poderá desistir por outros motivos, contanto que esteja em dia com todas as obrigações.
Vamos ver a seguir o principal motivo que leva à desistência por parte do comprador em relação à construtora Sculp.
Desistência da compra de imóvel na planta por culpa do vendedor
Existe um conceito que é amplamente utilizado no mundo trabalhista, mas que também se aplica no caso de descumprimento contratual por parte da construtora.
Este conceito é o de justa causa. Se um trabalhador é demitido por justa causa, significa que descumpriu alguma norma legal.
Por sua vez, no caso da aquisição de imóveis, se o contrato não estiver regular, o comprador pode pedir ao vendedor que o contrato seja retificado no prazo de 30 dias.
Caso isso não seja cumprido, pode haver desistência do comprador por justa causa.
Além disso, a justa causa também se aplica se houver atraso na entrega no imóvel. E, portanto, se esse atraso é maior que 180 em relação à data prevista no contrato.
Outra situação em que o comprador pode recorrer à justa causa é aquela na qual existe uma irregularidade na obra de forma que a conclusão esteja comprometida.
Nessas situações, a lei favorece o comprador, que tem direito ao reembolso integral, no prazo legal, caso contrário a construtora poderá ter que pagar juros e multas.
É preciso pagar multa?
O comprador poderá desistir do imóvel ainda que não haja justa causa. Isso acontece por meio do distrato de imóvel, previsto na lei 13.786/18.
Consequentemente, o valor da multa pela desistência é de até 50% no regime patrimonial de afetação e de 25% ao não se considerar esse regime.
A construtora também pode reter de 5% a 6% do que foi pago pelo comprador, sendo que o prazo de pagamento varia entre 30 a 180 dias.
Vale lembrar que as construtoras podem atrasar até 180 dias a obra sem que haja penalidade.
No caso de a desistência ter ocorrido após a disponibilização do imóvel, a construtora poderá fazer cobrança de impostos, além da taxa de fruição e de condomínio.
Prazo para desistência de imóvel comprado na planta
Pela lei, entende-se que o comprador pode desistir do imóvel comprado na planta até a entrega das chaves.
Depois que ocorre a entrega das chaves, em geral o comprador realiza um financiamento bancário para o pagamento do imóvel.
Com isso, termina-se a fase de obrigações da construtora, já que o comprador fará os pagamentos à instituição financeira.
Em quanto tempo a construtora deve reembolsar o comprador?
Depois que você desiste de comprar o imóvel na planta, a restituição precisa ocorrer nos seguintes prazos:
- Se houver rescisão depois de atraso de mais de 180 dias por parte da construtora, o prazo é de 60 dias.
- Caso a obra esteja em regime de afetação, o prazo é de 30 dias.
- No contexto em que a obra não está sob regime de afetação, o prazo é de 180 dias.
- Em casos diversos, a restituição poderá ser parcelada em até 12 vezes e precisa começar 180 dias depois do período estipulado para a obra tivesse sido concluída.
- Se houver loteamento com obras concluídas, o prazo é de 12 meses a partir da rescisão.
De forma diferente da lei, a construtora poderá propor acordo para solucionar a questão. Por isso, recomendamos que você tenha acompanhamento de um advogado para ajudar a entender tais termos.
Você está com problemas para ser indenizado pela construtora Sculp? Entre em contato com nosso time de advogados especialistas para resolvermos o seu caso.
por italo | set 19, 2022 | Direito Empresarial
A recuperação judicial acontece quando uma empresa inadimplente reconhece que está com problemas financeiros e estipula um planejamento para contornar o problema. Neste artigo veremos como é o programa de indenização da Sculp Construtora.
Para quem não sabe, a recuperação por meios judiciais precisa manter as funções econômica e social.
Pela legislação, essa possibilidade existe desde 2005, com a instauração da lei 11.101/05. Houve uma atualização em 2020, com a lei 14.112/20, sobre recuperação de falência.
O que é recuperação judicial?
O objetivo primordial da recuperação judicial é não falir. E, além disso, visa manter os funcionários e colaboradores, além de continuar contribuindo com o fisco por meio de impostos.
Ela abrange os seguintes atores: administrador judicial, empresa, grupo de credores, sócios e acionistas.
É preciso que os credores aceitem as condições para que o instrumento tenha efeito. E, o mais importante, é necessário que a empresa cumpra o plano de recuperação.
Nesse período, a empresa se submete a normas especiais.
Entenda o programa de indenização da Sculp Construtora Praia Grande
Pedido de recuperação judicial
No caso da Sculp Construtora Praia Grande, o pedido de recuperação judicial está associado à construção de edifícios e incorporação de empreendimentos imobiliários, cujas atividades se iniciaram em 2013.
De acordo com a petição inicial, a empresa empregava 204 funcionários até março de 2022, além dos fornecedores e outros colaboradores indiretos.
Durante os 8 anos de atuação, alegou ter entregado 3 empreendimentos no prazo e que 8 estão em andamento.
Desses, 4 deveriam ser entregues até dezembro de 2022 e há ainda 8 outros empreendimentos cujas obras ainda não se iniciaram.
Com a crise de 2020, houve atraso em 8 empreendimentos e suspensão de outros 8 lançamentos de prédios.
Houve, então, descumprimento dos contratos em relação a clientes que já haviam investido recursos financeiros para a aquisição de imóveis.
Decisão de deferimento de recuperação judicial da Sculp Construtora
Na petição inicial, a empresa solicitou a recuperação judicial sob consolidação substancial e a dispensa na exigência da apresentação das certidões negativas de débitos tributários.
Por sua vez, na decisão do TJSP, houve indeferimento da recuperação judicial sob consolidação substancial, que poderia causar objeção por parte dos credores, mas deferimento do pedido de recuperação judicial.
O documento diz que:
“A Administradora Judicial deverá se dedicar à fiscalização das atividades das devedoras, inclusive no que diz respeito ao período anterior à data do pedido, com vistas a apurar eventual conduta culposa ou dolosa dos sócios e administradores que possa ter contribuído para a crise”.
Suspensão das cobranças
A decisão do TJSP determinou a suspensão do curso da prescrição e de todas as ações ou execuções pelo prazo de 180 dias, prorrogável uma vez, cabendo à empresa a apresentação de contas demonstrativas à autoridade judicial até o último dia de cada mês.
Principais pontos do programa de indenização da Sculp Construtora Praia Grande
O programa de indenização da Sculp funciona na comarca de Praia Grande e teve início em 1 de setembro de 2022.
Ele prevê que os consumidores têm garantido o direito básico à efetiva reparação de danos previstos na legislação pertinente.
O objetivo é tornar à disposição dos adquirentes e associações uma opção para o recebimento dos valores e/ou conclusão do empreendimento, de forma “justa, célere e efetiva”.
Parâmetros Referenciais
Os valores indenizatórios serão calculados de acordo com parâmetros previamente definidos na lei para reparação de danos, sem que os clientes necessitem pagar taxas, estando esses isentos de custos.
Política de sigilo
Além disso, há uma política de sigilo, segundo a qual as informações individuais só serão fornecidas aos clientes em documento próprio.
Prestação de informações
A Sculp se comprometeu em relação à solicitação e à apreciação das informações necessárias ao demonstrativo pormenorizado de eventual indenização.
Há também a previsão de que o Conselho Diretor do Programa de Indenização deverá se reunir “mensal, ou, no mínimo, bimestralmente, para a deliberação sobre casos gerais, particulares e omissos, assim como sobre eventuais correções e adaptações necessárias para o bom andamento do programa”.
Preenchimento de formulário
É interessante destacar que, para participar do programa de indenização, os beneficiários deverão protocolar seu requerimento em modelo próprio – Formulário de Ingresso ao Programa de Indenização – disponível no site do PI SCULP.
Neste formulário, é preciso comprovar os valores pagos e enviar informações para cálculo da indenização, entre outras recomendações.
Reunião Preliminar
Em 10 dias úteis, a partir da decisão de habilitação quanto à legitimidade, os mediadores convocarão os lesados para a Reunião Preliminar e poderá haver videoconferências.
Proposta de Solução
E, por fim, sobre a Proposta de Solução, o Administrador vai convocar os beneficiários para apresentação de propostas referentes à indenização.
Depois de aceitas as propostas, as partes precisam se reunir em 15 dias úteis para a formalização do acordo, cujos efeitos valerão após homologação do juiz competente.
Os casos omissos serão decididos pela Administradora Judicial.
Então, você está tendo problemas para receber a indenização da Sculp Construtora Praia Grande? Entre em contato com nossos advogados especialistas para resolvermos o seu caso.
por italo | set 19, 2022 | Direito Empresarial
A compra de um imóvel é sem dúvida a realização de um sonho que muitas vezes leva anos ou décadas para ser concretizado. No entanto, quando surge algum problema, você sabe como funciona o distrato de compra de imóvel na planta e como reaver valores?
É muito frustrante quando você realiza o contrato com uma construtora e ela não cumpre o papel acordado e, pior ainda, não age de acordo com a lei.
O que fazer nesses casos? Como se proteger e não ficar no prejuízo por um erro e por falhas de uma construtora?
É o que veremos neste artigo, tendo em vista o caso da Sculp, que atualmente responde por inúmeras demandas na Justiça devido ao descumprimento de suas obrigações perante os consumidores.
O que é distrato de compra de imóvel?
O distrato de compra de imóvel acontece quando se rescinde um contrato. Portanto, significa que o que estava acordado precisa ser desfeito.
A questão principal que surge é sobre a multa que as construtoras precisam pagar e as indenizações aos consumidores, a depender de qual foi a causa da rescisão.
O distrato pode ocorrer por iniciativa de uma das partes, quando o consumidor que fez a compra não possui mais interesse na aquisição, ou em decorrência da falta de cumprimento de cláusulas do contrato.
O que fazer se houver necessidade de distrato?
Se você decidir por fazer o distrato de compra do imóvel, a primeira etapa é entrar em contato com a empresa que o vendeu para avisar sobre a questão e para a definição da rescisão.
Tudo vai depender de quais são os critérios do contrato e do que foi negociado entre as partes. Por esse motivo, é indispensável ter um advogado para análise do caso em termos jurídicos no que se refere ao contrato e à negociação do distrato.
Em especial, em contratos com construtoras, ao falarmos em compra e venda, a situação é ainda mais complexa. O principal motivo é que ela costuma exigir o pagamento total da multa estipulada no contrato.
A partir disso, pode surgir o problema da cobrança de uma multa abusiva, mesmo quando há atrasos na construção.
Então, é necessário entrar na Justiça para reaver os valores do imóvel no distrato. Assim, o juiz vai estabelecer o valor a ser devolvido ao comprador e se haverá multas.
Lei sobre distrato de compra de imóvel
A legislação atual elenca as diretrizes para o contrato e que regram valem em caso de conflito.
Inclusive, há previsões sobre o caso de multas quando há descumprimento do contrato, bem como o direito ao arrependimento.
No caso do vendedor, se ele está em atraso de 180 dias para entregar o imóvel, não é possível a opção do distrato, mas é necessário que isso esteja previsto no momento da compra e venda por meio do contrato.
Porém, se a construtora ultrapassar o prazo de 180 dias, este pode sim pedir a rescisão do contrato, para receber tudo o que foi pago e valores de multa com correção monetária.
Já se o comprador não quiser rescindir o contrato e se estiver adimplente, poderá receber uma indenização de 1% do que pagou por cada mês de atraso.
Há também situações em que a multa se aplica ao comprador, no caso de ele rescindir o contrato sem que a culpa seja da construtora.
Como funciona o direito de arrependimento
O direito de arrependimento está previsto em lei. Por meio dele, o comprador tem o período de 7 dias para exercê-lo. Ou seja, se ele fez a compra e desistiu durante esse prazo, todos os valores devem ser restituídos pela empresa.
Como não ter prejuízos ao fazer o distrato de compra de imóvel na planta?
Você teve problemas com a Sculp Construtora? Quando a rescisão ocorre devido a uma culpa do vendedor, como atraso na entrega da obra, a lei prevê garantias ao comprador.
É essencial que você tenha um advogado para orientá-lo da melhor forma, caso contrário a própria construtora tentará reverter a situação, mesmo que você tenha razão no caso.
Por exemplo, o advogado será responsável por fazer o distrato e por aplicar os meios jurídicos adequados para que você receba a devida indenização.
Por fim, é interessante destacar que o distrato de imóvel comprado na planta é um direito do comprador até que sejam entregues as chaves.
E, ainda que existam pendências de pagamento com a construtora, você pode proceder com o distrato. Inclusive, é o que prevê a Súmula 1 do Órgão Especial do TJSP:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Entre em contato hoje mesmo com nossos advogados especialistas para ser indenizado por procedimento abusivo da Sculp Construtora.
por italo | mar 5, 2021 | Direito Empresarial
O investidor anjo é aquele que faz aportes de capital em uma empresa iniciante (startup), seja microempresa ou empresa de pequeno porte, incentivando o empresário a deslanchar seu negócio e crescer a atividade empresarial.Pode ser pessoa física ou jurídica, ou fundo de investimento.
No entanto, tais valores não são integralizados ao capital social e esse investidor não se torna sócio da empresa. A Lei Complementar nº 155/2016 regulamentou essa relação jurídica, sendo conhecido o “contrato de participação”, havendo regras para o aporte e o resgate dos valores investidos na companhia.
Se você quer apoiar uma pequena empresa, já sabe quais direitos tem um investidor-anjo?
1.Proteção patrimonial: O investidor-anjo não tem responsabilidade patrimonial com a empresa na qual investe. Não existe a possibilidade de o investidor responder com seus próprios bens em eventuais dívidas da empresa.
2. Remuneração: A remuneração do investidor-anjo é fixada no contrato de participação e pode ser de até 50% do lucro da sociedade. A devolução do seu investimento deve ser feita em, no máximo, 5 anos.
3. Direito de resgate do valor investido: O investidor tem direito de, em 2 anos, resgatar os valores aportados caso não tenha mais interesse em investir na empresa. Ou, caso concordem os sócios, poderá “vender” seus aportes para outro investidor.
4.Direito aos valores de venda do capital: O investidor tem o direito de venda conjunta da titularidade do aporte de capital nas mesmas condições que forem ofertadas aos sócios da sociedade, quando estes decidirem pela venda da empresa.
5.Direito de preferência na venda da empresa: O anjo tem, também, preferência na oferta de venda da empresa. E, optando pela compra, poderá fazê-lo à frente de outros interessados, devendo ser também sob as mesmas condições de oferta.
Investir em empresas iniciantes é de grande responsabilidade e requer conhecimento dos direitos e deveres do anjo. Uma boa escolha combinada a uma boa assistência culminam em ótimos resultados para todos os envolvidos na relação contratual.
Ficou interessado em ser um Investidor Anjo e gostaria de saber os detalhes de um contrato para investir nas novidades promissoras de 2021? Então entre em contato com seu advogado de confiança e esclareça suas dúvidas para ser um investidor anjo de sucesso.
por italo | mar 5, 2021 | Direito Empresarial
Você conhece a Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (Eireli)? Essa modalidade de empresa foi criada em 2011 e surgiu com uma série de novidades e inovações para o mundo dos empresários e daqueles que pretendiam abrir uma empresa mas encontravam alguns empecilhos no exercício da atividade empresarial em conjunto com outras pessoas.
Separamos aqui 10 razões para você, empreendedor, que quer constituir uma empresa para chamar de sua e aproveitar as vantagens de ser EIRELI.
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- Não é preciso ter um sócio para formar a empresa. Na categoria EIRELI, existe apenas um sócio: o próprio empresário. Um dos propósitos da criação dessa modalidade foi acabar com a figura do sócio “fictício”, prática comum em empresas registradas como sociedade limitada, que antes só poderiam ser constituídas por, no mínimo, duas pessoas, e agora podem ser abertas com um único sócio.
- Com EIRELI é possível ter personalidade jurídica: Ao abrir uma EIRELI, um CNPJ é emitido, nos termos do procedimento da Junta Comercial, para que você possa exercer sua atividade comercial com personalidade jurídica própria da empresa. Com a personalidade jurídica existem muitas vantagens, dentre elas preços especiais para produtos e serviços ofertados no mercado.
- A Responsabilidade do sócio é limitada: A responsabilidade do empresário na EIRELI é limitada ao patrimônio da empresa, ou seja, ao que foi integralizado no capital social. O sócio de responsabilidade limitada não responde com seu patrimônio por dívidas da empresa, inclusive em caso de falência, salvo as exceções legais.
- Variedade no formato da empresa: O empresário que optar pela EIRELI pode ser classificado como Microempreendedor, Empresário de Pequeno Porte ou Empresário de Médio Porte, possibilitando diversidade no faturamento anual e no número de empregados.
- Custos tributários baixos: As EIRELI’s microempresas ou de pequeno porte podem optar pelo Simples Nacional, nos termos da lei. Além disso, existem as opções de Lucro Presumido e Lucro Real, modalidades de declaração de renda reservadas às pessoas jurídicas e com alíquotas significativamente menores que o imposto da pessoa física.
- Alto limite de faturamento: O limite de faturamento da EIRELI é de até 4,8 milhões de reais por ano. Nesse patamar podemos ter uma EIRELI de médio porte ou de pequeno porte, variando pelo número de funcionários (até 499 e até 100 funcionários, respectivamente).
- Exercício de todas as profissões: Mesmo os profissionais liberais podem constituir EIRELI, grande vantagem para aqueles que encontram-se limitados a outros tipos empresariais em razão da profissão.
- Variedade de atividades empresariais: A gama de atividades que pode ser objeto social da EIRELI é enorme, possuindo raras exceções para sua constituição.
- Sair da informalidade: Abrindo uma EIRELI, é possível regularizar do seu exercício como empresário informal, abrindo-se, assim, as portas de vantagens para uma empresa legalmente registrada.
- Relevância social: Uma empresa mesmo quando micro ou pequena é muito importante para a economia local, pois, você estará disponibilizando mais um produto ou serviço para a população, assim como movimentando a economia.
Ficou interessado em ser EIRELI? Procure seu advogado e seu contador de confiança para te ajudarem com as dúvidas de se tornar um empresário individual e desfrutar dessas vantagens.
por italo | mar 5, 2021 | Direito Empresarial
O que é desconsideração da personalidade jurídica e como afeta os empresários?
A personalidade jurídica é adquirida quando uma empresa ou empresário individual leva à registro sua atividade comercial, nos termos da legislação vigente, sendo emitido, ainda, um CNPJ para uso do número cadastral da empresa no dia-a-dia.
Ter uma personalidade jurídica serve, justamente, para que a atividade empresarial tenha sua autonomia, e para que os sócios tenham segurança no exercício da mesma. Isto porque, em regra, a personalidade da empresa é a que assume, através do administrador e decisões dos sócios, as responsabilidades e riscos da atividade empresarial (empresas de responsabilidade limitada).
Nestes casos, o capital social da empresa, ou seja, seu montante patrimonial, será a garantia e limite quando houver cobrança de alguma pendência da sociedade para com seus credores.
Essa condição, no entanto, pode ser revertida em algumas hipóteses que configuram ilicitudes. A previsão legal define 2 hipóteses, são elas, segundo o artigo 50 do Código Civil Brasileiro “em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial, pode o juiz decidir, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares dos administradores ou sócios da pessoa jurídica”.
Sendo assim, identificados o desvio de finalidade da empresa, com o abuso da personalidade ou confusão patrimonial, ou seja, claras tentativas de acobertar ilicitudes pelos sócios, a personalidade da empresa poderá ser desconsiderada para os fins de atingir o patrimônio pessoal dos sócios.
A insuficiência de recursos da empresa para arcar com seus compromissos, alienação repentina de bens da empresa, uso da empresa para fins pessoais conhecendo a limitação da responsabilidade são alguns abusos que geralmente são identificados no processo judicial quando requerida a desconsideração da personalidade jurídica.
Não raramente são proferidas decisões deferindo a desconsideração para atingimento dos bens dos sócios nos casos de excusas para citação ou na resposta à execução, esquivos no pagamento de execuções, na apresentação de bens à penhora ou em garantia ao processo judicial.
A intenção é proteger credores e a própria sociedade de que se use da limitação da responsabilidade da empresa para benefícios próprios e práticas ilícitas e abusivas, na intenção de fraudar credores ou à execução judicial.
Por isso, como consequências de ter a personalidade jurídica desconsiderada no processo judicial, o empresário, ou sócios, poderão responder com seus bens particulares na execução da dívida cobrada, além da possibilidade de responsabilização pelos atos de abuso e do desfazimento de negócios jurídicos que tenham sido considerados fraudulentos.
Importante ressaltar que, a 4ª turma do STJ em maio de 2018 entendeu que a inexistência ou a não localização de bens da pessoa jurídica não caracteriza, por si só, quaisquer dos requisitos previstos no art. 50 do Código Civil, sendo imprescindível que haja a demonstração específica da prática objetiva de desvio de finalidade ou de confusão patrimonial.
Por este motivo, é garantido o direito ao contraditório e o representante da empresa poderá contrapor os argumentos trazidos para defender-se da desconsideração da personalidade, protegendo, assim, os sócios de que respondam com seus bens às dívidas da empresa.
