por italo | jan 17, 2024 | Direito Imobiliário
Adquirir um empreendimento em construção pode se revelar uma oportunidade atrativa, prometendo vantagens financeiras substanciais. No entanto, existem vários motivos que podem levar um consumidor a repensar a decisão de comprar um imóvel na planta.
Assim, ao considerar a compra de um imóvel em construção, é imperativo que o consumidor compreenda integralmente as complexidades envolvidas no distrato imobiliário, a fim de evitar situações abusivas que possam resultar em danos financeiros ou morais.
O que caracteriza o distrato de um apartamento na planta? E de que maneira a Lei do Distrato impactou esse procedimento?
O distrato ou rescisão contratual de um imóvel na planta é essencialmente a desistência de uma das partes, resultando na anulação do contrato. Esse direito é garantido pelas cláusulas contratuais, muitas vezes implicando em obrigações como a devolução de valores pagos e a aplicação de multas.
Contudo, em 27 de dezembro de 2018, a Lei nº 13.768/18 foi promulgada com o intuito de regular os direitos e deveres das partes nos casos de rescisão contratual de imóveis.
A nova lei introduziu mudanças expressivas:
Direito de arrependimento
O consumidor que adquire o imóvel fora da empresa tem até 7 dias após a assinatura do contrato para desistir da compra. Nesse cenário, o consumidor tem o direito à devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, sem a incidência de multas.
Taxa de corretagem
A construtora pode reter aproximadamente 5% a 6% do valor pago pelo comprador.
Rescisão por culpa do comprador
Em casos de desistência por dificuldades financeiras, a nova lei estabelece a devolução de 75% ou 50%, em parcela única, dependendo da existência do “patrimônio de afetação”. A restituição ocorre após 30 dias da emissão do “habite-se”. Se o desistente apresentar um novo interessado, a retenção de 25% a 50% dos valores não ocorre, desde que a incorporadora concorde e o novo comprador seja aprovado.
Rescisão por culpa da construtora (atraso na obra)
O prazo para atraso na entrega da obra é de 180 dias, sem multa. Após esse período, o comprador pode pedir a rescisão e ter 100% dos valores pagos, corrigidos, restituídos em até 60 dias após o distrato. Se o comprador optar por manter o contrato, a incorporadora deve pagar multa de 1% do valor do contrato por mês de atraso.
Como proceder com a rescisão contratual de um imóvel na planta?
Uma pergunta recorrente que nos é dirigida é: até quando posso rescindir o contrato de um apartamento na planta?
Conforme a Lei do Distrato, o consumidor pode desistir da compra do imóvel até a entrega das chaves. Após esse momento, geralmente ocorre o financiamento para o restante do valor do imóvel, transferindo a responsabilidade do cliente para uma instituição financeira. Nesse estágio, o consumidor deve quitar os valores devidos, perdendo o direito à desistência.
A rescisão contratual de um apartamento na planta deve obedecer às cláusulas do contrato de compra e venda, sendo crucial que o consumidor compreenda e assegure sua clareza e equidade.
Dado que envolve o pagamento e a restituição de valores, a rescisão contratual demanda a consideração de fatores como comissão de corretagem, impostos, valor do condomínio e taxa de ocupação. O comprador deve permanecer atento aos valores oferecidos pela incorporadora, uma vez que é comum que essas quantias sejam inferiores às estabelecidas pela lei, expondo o consumidor ao risco de prejuízos.
Ficou alguma dúvida? Saiba que estamos à disposição para esclarecer quaisquer questões que você possa vir a ter!
por italo | jan 17, 2024 | Direito Imobiliário
A regularização de imóveis é um tema crucial no cenário brasileiro, especialmente considerando que cerca de metade dos imóveis no país enfrentam irregularidades.
Este artigo busca esclarecer esse processo, fornecendo informações valiosas e estratégias para evitar futuros transtornos.
Objetivo do registro de imóveis
O cartório de registro de imóveis tem a função essencial de arquivar o histórico completo dos imóveis, garantindo a autenticidade e segurança das informações.
O sistema brasileiro adota o modelo de “título mais registro”, onde o registro do título no cartório confere efeitos constitutivos.
Documentação necessária para regularização
A regularização de imóveis requer uma documentação específica, incluindo:
- Cópias autenticadas de CPF, RG;
- Comprovante de residência;
- Certidão de casamento ou pacto antenupcial;
- Certidões negativas de tributos federais e municipais;
- Certidão de matrícula do imóvel atualizada;
- Comprovante de atividade profissional.
Regularização extrajudicial
A regularização extrajudicial, notadamente no caso de retificação de área, representa uma alternativa eficiente e menos onerosa para os proprietários que buscam corrigir discrepâncias nas descrições de seus imóveis.
Ao se deparar com a necessidade de adequar a descrição do terreno no registro à realidade, a contratação de um topógrafo torna-se um passo crucial nesse processo.
O topógrafo, profissional habilitado junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), desempenha um papel fundamental na elaboração de um mapa detalhado do terreno.
Esse mapa não apenas evidencia o tamanho real do imóvel, mas também identifica os vizinhos (confrontantes) e apresenta um memorial descritivo com as coordenadas precisas do terreno.
Com essa documentação em mãos, o proprietário inicia um diálogo com seus vizinhos, buscando obter declarações formais de concordância com as divisas estabelecidas no mapa e no memorial descritivo. Essas declarações são fundamentais para o sucesso do processo de retificação, demonstrando que não há oposição ao pedido de regularização por parte dos vizinhos.
Em conformidade com a legislação, o próximo passo envolve a ida ao Cartório de Notas para a elaboração de uma Ata Notarial. Uma vez redigida, esta ata é submetida ao Registro de Imóveis, onde é protocolada e, após análise do registrador, o imóvel é registrado em nome do requerente.
Dessa forma, o processo extrajudicial proporciona uma solução eficaz, preservando tempo e recursos financeiros.
Regularização judicial
Quando a regularização extrajudicial não se mostra viável, especialmente em situações de litígio mais complexas, recorre-se à esfera judicial, notadamente no contexto da usucapião ordinária.
Esta se torna uma alternativa necessária para resolver disputas relacionadas à propriedade, conferindo ao possuidor a oportunidade de se tornar o legítimo dono do imóvel por meio de uma sentença judicial.
A documentação necessária para o processo judicial inclui o contrato de compra e venda ou escritura pública, RG, CPF, conta de luz, mapa do imóvel com memorial descritivo e certidões relacionadas ao imóvel.
A contratação de um advogado é imprescindível em ambas as situações para assegurar a correta condução do processo judicial.
Ao entender os meandros desses processos de regularização, os proprietários podem tomar decisões informadas, escolhendo a abordagem que melhor se adequa à sua situação específica.
Conclusão
Este artigo oferece uma visão abrangente sobre a regularização de imóveis, destacando a importância do registro adequado e estratégias para lidar com situações irregulares.
Ao entender e seguir corretamente os procedimentos legais, os proprietários podem evitar dores de cabeça futuras relacionadas à propriedade de seus imóveis.
Em caso de dúvidas ou necessidade de assistência, saiba que estamos disponíveis para esclarecer quaisquer dúvidas que você venha a ter!
por italo | jan 17, 2024 | Direito Imobiliário
A doação de imóveis para filhos em vida, apesar de ser uma prática menos difundida no Brasil, tem se mostrado uma alternativa eficaz para evitar conflitos familiares e simplificar o processo de herança.
Neste artigo, exploraremos os passos essenciais para realizar essa transação de maneira segura e transparente.
Compreendendo a Doação de Imóveis em Vida para Filhos
Antes de iniciar o processo de doação, é crucial entender o conceito e as implicações dessa prática.
A doação de imóvel em vida para filhos envolve a transferência de parte do patrimônio do doador para seus descendentes enquanto ele ainda está vivo.
Essa estratégia visa não apenas evitar disputas futuras, mas também proporcionar uma distribuição mais equitativa dos bens, reduzindo burocracias e custos associados ao inventário.
Vantagens da Doação em Vida para Filhos
A doação de imóvel em vida para filhos apresenta diversas vantagens, contribuindo para uma gestão patrimonial mais eficiente e tranquila. Abaixo, listo algumas das principais vantagens dessa prática:
Evita conflitos familiares: Ao realizar a doação em vida, os doadores têm a oportunidade de discutir abertamente com os beneficiários, alinhando expectativas e prevenindo potenciais disputas familiares após a sua morte.
Distribuição equitativa dos bens: A doação em vida permite que o doador planeje uma distribuição mais equitativa dos bens, levando em consideração as necessidades individuais de cada beneficiário, resultando em uma partilha mais justa.
Redução de burocracias e custos: Ao evitar o processo de inventário tradicional, que pode ser moroso e envolver custos legais consideráveis, a doação em vida reduz significativamente as burocracias e os custos associados à transferência de bens.
Agilidade e eficiência: Comparada ao inventário, a doação em vida é um processo mais ágil e eficiente. Não há a necessidade de procedimentos judiciais complexos, resultando em uma transferência de propriedade mais rápida.
Possibilidade de estabelecer condições: Os doadores têm a liberdade de estabelecer condições ou restrições na doação, como manter o usufruto do bem até a sua morte. Isso permite uma maior personalização do processo conforme as necessidades específicas da família.
Planejamento tributário: A doação em vida possibilita um planejamento tributário mais eficaz, permitindo que os doadores considerem estratégias para minimizar os impactos fiscais associados à transferência de propriedade.
Facilita a pronta disposição dos bens: Os beneficiários da doação podem dispor prontamente dos bens recebidos, seja vendendo, alugando ou utilizando-os conforme suas necessidades e preferências.
O que devo considerar ao transferir a propriedade de um imóvel para meus filhos?
A doação de imóveis para os filhos é uma prática que exige atenção às regras legais para garantir a conformidade com as disposições sobre herança. Segundo a legislação, os descendentes têm direito a 50% do patrimônio do doador.
Quais são os custos associados à doação de imóveis?
Os custos envolvidos na doação de imóveis são significativos, ultrapassando a marca de R$3 mil. Esses custos incluem taxas cartorárias do Cartório de Registro de Imóveis, além do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), quando aplicável. O processo deve ser registrado publicamente, especialmente se o valor do imóvel exceder 30 vezes o salário-mínimo vigente.
As taxas cartorárias são necessárias para alterações na escritura no Cartório de Registro de Notas, com os custos variando de acordo com o estado e o valor venal do imóvel. Além disso, o registro no Cartório de Registro de Imóveis implica custos variáveis. O ITCMD, com alíquota de até 8%, incide sobre o valor do imóvel, sendo dispensado apenas quando este é inferior a R$72.725,00. Esses custos fazem da doação uma opção financeiramente viável quando comparada ao processo de inventário.
Documentação essencial para efetuar a doação de imóvel em vida
Conforme as diretrizes da Anoreg (Associação dos Notórios e Registradores do Brasil), é imprescindível que tanto os doadores (quem realiza a doação do imóvel) quanto os donatários (quem recebe o imóvel) providenciem os seguintes documentos:
- Cópias autenticadas de CPF, RG e comprovante de residência;
- Certidão de Casamento ou Pacto Antenupcial devidamente registrado;
- Certidões negativas relacionadas a tributos federais e municipais;
- Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada;
- Comprovante de atividade profissional.
No caso de doadores que sejam pessoas jurídicas (CNPJ), os documentos exigidos incluem:
- Número do CNPJ para obtenção da certidão por meio da internet;
- Cópia autenticada do Contrato ou Estatuto Social, incluindo a última alteração e a modificação na diretoria, se aplicável;
- Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN);
- Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS;
- RG, CPF, comprovante de profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura;
- Certidão da Junta Comercial atestando a ausência de outras alterações.
Procedimentos para emissão da Escritura de Doação
A Escritura Pública de Doação é um documento essencial para formalizar a transferência do imóvel.
O agendamento dessa escritura deve ser realizado com um tabelião ou um de seus escreventes, e o comparecimento do doador e do beneficiário é necessário.
Durante a assinatura da escritura, ambos devem apresentar seus documentos pessoais originais.
Impostos Incidentes sobre a Doação de Imóvel
Três impostos principais incidem sobre a doação de imóveis:
Imposto de Renda (IR): Este tributo recai sobre o ganho de capital, correspondendo à diferença entre o montante desembolsado na aquisição do bem e o valor atribuído à doação;
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Trata-se de um imposto de natureza municipal que se faz necessário durante a transferência de propriedade de um imóvel;
Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD): Este é um imposto estadual que deve ser quitado nos casos de transmissão de bens, seja por meio de doação enquanto o doador está vivo ou por ocasião do falecimento.
Conclusão
A doação de imóveis em vida para filhos é uma opção viável para aqueles que desejam evitar complicações no processo de herança e promover uma distribuição justa dos bens familiares.
Ao compreender as regras, documentação necessária e custos associados, os doadores podem realizar esse procedimento de maneira segura, contribuindo para a tranquilidade e estabilidade financeira de suas famílias.
Se você ainda tem alguma dúvida sobre o assunto, saiba que estamos à disposição para te auxiliar no que precisar!
por italo | jan 17, 2024 | Direito Imobiliário
A jornada de incorporação imobiliária após uma herança é um território que frequentemente carrega desafios e dúvidas. Os herdeiros se veem diante da necessidade de compreender e percorrer os intricados caminhos legais para garantir a transição eficiente da propriedade, além de otimizar as oportunidades que esse legado oferece.
Ao abordar essa temática, exploraremos não apenas os passos práticos envolvidos no processo, mas também as vantagens e desvantagens que podem surgir ao longo do caminho. Desde a contratação de advogados especializados até a atualização da matrícula do imóvel, cada etapa desempenha um papel crucial na condução bem-sucedida da incorporação imobiliária após a herança.
Ao desmistificar esse processo, nosso objetivo é fornecer uma visão abrangente e acessível, orientando os herdeiros em potencial sobre como navegar por esse terreno muitas vezes desconhecido.
Por onde começar?
O ponto de partida crucial é a contratação de um advogado especializado para conduzir o inventário. Esse processo, que detalha todos os bens, incluindo o imóvel em questão, pode ser feito extrajudicialmente em cartório, desde que não haja testamento, disputas entre herdeiros ou envolvimento de menores.
A obtenção de certidões relativas ao imóvel e ao falecido é um próximo passo. Esses documentos são essenciais para comprovar a inexistência de pendências. O pagamento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD) é uma obrigação, com alíquotas variando entre 4% e 8%, calculado sobre o valor total dos bens do inventário.
Com o processo de inventário devidamente concluído, o próximo passo consiste em levar toda a documentação ao cartório do Registro Geral de Imóveis (RGI) para realizar a atualização da matrícula do bem. Caso não haja requisitos especiais, o prazo médio para finalizar o registro costuma ser de aproximadamente 30 dias.
A partir desse momento, ocorre a transição oficial do imóvel do nome da pessoa falecida para o nome dos herdeiros. Com essa mudança, os herdeiros ganham a liberdade de decidir sobre o destino do bem, seja vendê-lo ou utilizá-lo de acordo com suas preferências.
É crucial observar que os herdeiros têm a responsabilidade de declarar o patrimônio recebido como herança no Imposto de Renda (IR), detalhando de maneira adequada as proporções de cada herdeiro. Caso optem por vender o imóvel herdado, podem estar sujeitos ao pagamento do ganho de capital. A alíquota padrão do IR para essa situação é de 15%, incidindo sobre a diferença entre o valor declarado do bem e o valor de venda. Entretanto, é fundamental analisar cada situação individualmente, levando em consideração as regras específicas que podem proporcionar redução ou isenção dessa cobrança.
O que pode acontecer caso não haja a realização do inventário
A falta de execução do inventário pode acarretar uma série de desdobramentos negativos para os herdeiros, resultando em diversas restrições e implicações adversas. Entre essas consequências, destacam-se:
Obstáculo à Transação do Imóvel
A impossibilidade de realizar a venda do imóvel emerge como uma das principais frustrações para aqueles que negligenciam o processo de inventário.
Penalidade no ITCMD
O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD) deve ser quitado em até 60 dias após o óbito. O não pagamento dentro desse prazo sujeita os herdeiros a multas, incrementando substancialmente o valor devido.
Desvalorização Patrimonial
A ausência de conclusão do inventário pode resultar na desvalorização do imóvel, especialmente se possíveis compradores descobrirem a pendência durante o processo de negociação. A espera pela finalização da partilha de bens pode impactar negativamente no valor do imóvel.
Bloqueio Bancário Imediato
As instituições bancárias têm o direito de bloquear imediatamente as movimentações na conta do falecido. Tal medida impede que os herdeiros acessem os saldos bancários, gerando complicações financeiras.
Impedimento no Recebimento de Aluguéis
A imobiliária encarregada dos aluguéis pode restringir os pagamentos aos herdeiros apenas após a conclusão do inventário, momento em que o nome do inventariante ou do herdeiro estiver registrado como proprietário na matrícula do imóvel. A não realização do inventário impede que os herdeiros recebam os proventos do aluguel.
Conclusão
Diante dessas considerações, fica claro que o inventário não é apenas um procedimento legal, mas uma salvaguarda para a gestão patrimonial eficaz e tranquila.
A colaboração de profissionais, como advogados especializados, é crucial para conduzir esse processo de forma eficiente, assegurando que todos os trâmites sejam cumpridos, evitando complicações futuras e garantindo a transferência adequada dos bens aos herdeiros.
Em resumo, enfrentar o inventário é enfrentar responsabilidades, mas também é garantir uma transição patrimonial justa e segura.
Se você ainda tem alguma dúvida sobre o assunto, saiba que estamos a disposição para esclarecer qualquer ponto que ache necessário!
por italo | jan 17, 2024 | Direito Imobiliário
Introdução
Na complexa jornada da construção civil, a incorporação de imóveis é como a peça-chave que transforma sonhos em realidade. Para construtores e construtoras, não é apenas uma transação, mas a oportunidade de criar, inovar e deixar uma marca única no cenário urbano.
Neste artigo, iremos oferecer um olhar mais detalhado sobre os fundamentos essenciais que permeiam essa prática.
Vamos lá?
O que é Incorporação Imobiliária
A Incorporação Imobiliária é um processo que molda o cenário urbano, transformando terrenos e ideias em empreendimentos concretos.
Em termos simples, trata-se do planejamento e construção de edifícios com o propósito de vendê-los, é o famoso “vender na planta”.
Em termos mais diretos, a incorporação imobiliária representa o ato de construir um ou mais empreendimentos imobiliários, os quais abrangem unidades autônomas, frequentemente apartamentos, sob o regime condominial. O propósito principal é comercializar essas unidades antes mesmo da conclusão total ou parcial da construção.
A incorporação imobiliária é uma estratégia inteligente. Envolve a venda de unidades antes mesmo de construí-las, permitindo aos incorporadores obterem capital antecipado para financiar o projeto e reduzir os riscos financeiros.
Lei da Incorporação Imobiliária
A Lei 4.591/1964 representa o arcabouço legal que regula a prática da incorporação imobiliária no Brasil, concentrando-se, em especial, no seu Título II.
Nessa seção normativa, são delineadas diversas diretrizes fundamentais, abrangendo aspectos como o patrimônio de afetação, os compromissos e prerrogativas do incorporador, os documentos imprescindíveis para o registro do empreendimento em cartório, e uma variedade de outros temas pertinentes a essa atividade específica.
Qual a diferença entre a Incorporadora e a Construtora?
A Lei da Incorporação Imobiliária esclarece de maneira nítida as funções de duas peças fundamentais para o processo de incorporação.
A construtora, de forma mais intuitiva, é a empresa ou pessoa física encarregada de realizar a construção dos imóveis, ou seja, do empreendimento e de suas unidades autônomas.
Enquanto isso, a incorporadora é a entidade ou indivíduo que cuida da venda das unidades autônomas ou partes ideais do terreno no mercado. Ela gerencia prazos e coordena a incorporação de forma ampla, seguindo as diretrizes previamente estabelecidas.
Simplificando, a incorporadora é a detentora do projeto do empreendimento e sua administradora, assumindo responsabilidades perante os compradores dos imóveis, como entrega, prazos e possíveis questões construtivas ou estruturais.
Em muitos casos, a incorporadora, que gerencia o empreendimento e negocia as unidades autônomas no mercado, pode também ser a construtora do prédio. No entanto, essas funções nem sempre se sobrepõem.
Em situações assim, a construtora atua como uma prestadora de serviços terceirizada, responsável pela construção em nome da incorporadora.
Os incorporadores podem ser o proprietário do terreno, a construtora ou até mesmo a corretora de imóveis.
Como funciona a preparação para a incorporação imobiliária?
Entender o funcionamento da incorporação imobiliária implica compreender as nuances de quatro atores centrais:
Construtora: Assume a responsabilidade direta pela execução da obra e pela construção das edificações planejadas.
Proprietário do terreno: Desempenha um papel vital ao ceder sua propriedade para viabilizar o empreendimento, sendo um dos pilares iniciais desse processo.
Incorporadora: Esta é a peça-chave na engrenagem da incorporação. Seu papel vai além da intermediação; ela avalia a viabilidade econômica do projeto, estabelece alianças estratégicas entre a construtora e o proprietário do terreno, além de conduzir eficazmente a comercialização das unidades imobiliárias.
Investidores ou futuros moradores: São os protagonistas financeiros desse esquema, sendo os compradores das unidades imobiliárias. Seu envolvimento não apenas financia a execução da obra, mas também contribui para a dinâmica sustentável do empreendimento.
Nesse cenário multifacetado, a atuação proativa e eficiente da incorporadora é um fator crítico para o sucesso. Sua função abrange a gestão das relações entre os demais agentes e a garantia de que os interesses de todas as partes sejam atendidos.
Além disso, a confiança surge como um pilar fundamental, dado que a entrada contínua de novos compradores ao longo do processo é essencial para a saúde financeira e o progresso consistente do empreendimento. A estabilidade e a transparência promovidas pela incorporadora são, portanto, essenciais para assegurar a fluidez dessa complexa operação imobiliária.
As vantagens de comprar um imóvel na fase de incorporação
Investir em um imóvel ainda na fase de incorporação apresenta uma série de benefícios notáveis. Ao escolher essa abordagem, é possível usufruir de preços mais atraentes em comparação com as práticas do mercado imobiliário convencional, além de condições de pagamento mais flexíveis. Contudo, uma dúvida frequente surge: como garantir que o imóvel será entregue conforme o combinado?
A resposta a essa inquietação está no processo de incorporação. Essa etapa essencial é respaldada por um contrato formal, um documento oficial registrado no Cartório de Registro de Imóveis, que abrange minuciosamente todos os aspectos relacionados à construção. Desde as diversas fases do empreendimento até as diretrizes que regem o futuro condomínio, esse contrato oferece segurança e tranquilidade aos compradores, proporcionando uma base sólida para a transação imobiliária.
Pontos importantes de serem analisados antes de comprar seu imóvel
- Escolha incorporadoras confiáveis e respeitáveis;
- Avalie a localização do empreendimento de acordo com suas necessidades e expectativas;
- Analise minuciosamente a planta, observando as disposições e dimensões dos cômodos, e verifique as possibilidades de personalização e aspectos relevantes para você;
- Verifique as comodidades e áreas comuns do empreendimento, pois são aspectos essenciais a serem considerados.
Conclusão
Em meio ao dinâmico cenário do mercado imobiliário, a incorporação desempenha um papel crucial ao oferecer um processo estruturado que visa a segurança tanto para os incorporadores quanto para os futuros compradores. A complexidade inerente a essa atividade demanda uma abordagem cuidadosa, destacando a importância das etapas desde a escolha do terreno até a entrega final do empreendimento.
Portanto, ao considerar a compra de um imóvel na planta, a compreensão profunda do processo de incorporação e a escolha criteriosa de parceiros são fundamentais. Dessa forma, os benefícios, como preços mais acessíveis e condições facilitadas, podem ser desfrutados com a garantia de que o investimento será respaldado por uma estrutura legal sólida e transparente.
Se você ainda tem dúvida sobre esse processo, saiba que estamos a disposição para esclarecer qualquer um dos pontos para você!
