por italo | jan 20, 2023 | Uncategorized
O leilão de imóvel ocupado é um bom negócio para quem deseja conseguir bons preços no mercado e agilidade, pois você não precisará se preocupar com as fases de construção, já que o imóvel está pronto.
Porém, algumas pessoas sentem certa insegurança com a transação, pois se ele está ocupado, não seria um risco?
Tal situação acontece a todo momento e é mais comum do que se acredita.
Na grande maioria das vezes, a única preocupação será com a desocupação do imóvel, o que também não envolve grandes complicações se houver a devida condução da arrematação.
Entenda por que leilão de imóvel ocupado é um bom negócio
Garantia do imóvel na arrematação
Talvez essa seja a sua dúvida: se eu vencer o lance e fizer o pagamento, poderei perder o imóvel? O que acontece depois?
Calma, não precisa se preocupar porque vamos explicar como funciona.
Embora o imóvel já esteja ocupado, a garantia após vencer o lance é certa. Ou seja, você não corre o risco de perder o imóvel porque ainda não foi desocupado.
Se o imóvel está sendo leiloado, há motivos jurídicos sólidos para isso. Após o arremate, a desocupação acontece pouco tempo depois, seja amigavelmente ou com uma ação chamada imissão na posse.
Se não houvesse essa garantia, não haveria interessados.
Converse agora com o advogado especialista
A lei não ampara o morador em situação irregular
Afinal, o que leva o imóvel a ser leiloado e o que diz a lei a respeito?
Existem algumas situações que ocasionam o leilão de um imóvel. Por isso, a lei não beneficia a ocupação da propriedade pelo inadimplente.
Por exemplo, se o proprietário não pagou o financiamento, uma das consequências é a perda do bem. Portanto, o banco pode retomar o imóvel e leiloá-lo.
Outra situação em que ocorre a arrematação é por dívida trabalhista do empregador.
Além disso, o atraso no IPTU também pode levar um imóvel a leilão. Todos sabem que precisam cumprir suas obrigações com o fisco ao pagar impostos. Quando isso não ocorre, há consequências.
Há ainda outra situação, como não cumprir as obrigações de pensão alimentícia.
Ação de imissão na posse imóvel de leilão: fale com o advogado especialista aqui
Não contraria princípios morais
Algumas pessoas podem ficar desconfiadas por acreditarem que arrematar um imóvel ocupado vai contra princípios morais.
Então, você estará sendo antiético ao adquirir um leilão dessa forma? Não quer ser responsável por remover alguém de casa?
Ora, o leilão acontece em razão de dívidas não honradas pelo dono do imóvel.
Um exemplo real:
O morador deixou de pagar condomínio por 7 anos, onerando os demais moradores e, depois de ser notificado diversas vezes, nada fez.
Outro exemplo real:
O dono de imóvel deixou de pagar os direitos dos trabalhadores de sua empresa por anos a fio. O leilão do imóvel irá garantir que estes direitos sejam pagos.
Se existe uma questão moral quanto ao proprietário, certamente existe também uma questão moral em relação aos trabalhadores da empresa que tiveram direitos trabalhistas violados.
Como você pode perceber, o leilão de imóvel ocupado é um bom negócio nesses e em outros casos.
A desocupação, se bem conduzida, pode ser feita em um curto período de tempo, o que é desconhecido pela maior parte das pessoas.
Quase não há meios de o ocupante se defender desta desocupação, pois segue-se todo o processo legal sem chances de ganho de causa para o antigo proprietário em situação irregular.
Como negociar e desocupar imóvel de leilão?
Antes de tudo, é preciso lembrar que as etapas para que isso aconteça requer o apoio de um advogado especialista.
Com uma assessoria jurídica, você garante que a lei estará ao seu lado e suas chances de sucesso com a desocupação são certas.
Existem algumas burocracias necessárias durante o processo e será quase impossível fazer tudo por conta própria, concorda?
Você arrematou ou vai arrematar leilão de imóvel ocupado? Converse com nosso especialista aqui.
por italo | jan 11, 2023 | Direito Imobiliário
Está em dúvida sobre como participar de imóveis da Caixa em leilão? Muitas pessoas encontram boas oportunidades para adquirir uma propriedade com um bom preço ao participar desta modalidade de evento.
Na verdade, o leilão é bom para ambas as partes. A Caixa, que vende, na maioria das vezes pretende se livrar de uma dívida. Por outro lado, quem compra consegue preços menores que os praticados no mercado.
Logo, continue lendo este artigo para saber como encontrar bons imóveis e seguir todas as etapas de forma segura.
O que é o leilão de imóveis da Caixa?
Os imóveis da Caixa em leilão são propriedades que estão com contratos inadimplentes e passaram para execução da garantia de alienação fiduciária.
Isso significa que alguém fez a compra do imóvel, mas não honrou os compromissos.
A lei 9.514/97, que trata da alienação fiduciária, estabelece normas para que o procedimento ocorra por meio de um edital, com a data do evento, o lance mínimo, os meios de pagamento e a quem cabe pagar custos como o de impostos.
A definição de alienação fiduciária está presente no artigo 22 da lei mencionada, ao dizer que é “negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Se você deseja participar, o evento é aberto para qualquer pessoa jurídica ou física, contanto que seja maior de idade.
Porém, não podem participar pessoas que constam no 690-A do Código de Processo Civil, a exemplo de síndicos e membros do Ministério Público.
Como encontrar imóveis da Caixa em leilão?
Para participar de um leilão da Caixa, você pode procurar os imóveis no site oficial da instituição, neste link.
Todas as informações relevantes estão no portal e você vai encontrar ao buscar pelo imóvel.
Por exemplo, é possível saber se o imóvel aceita financiamento habitacional, parcelamento ou consórcio.
Entre as vantagens de adquirir uma propriedade neste formato pela Caixa está a economia de tempo, pois você já encontra imóveis prontos e com um preço acessível, sem necessariamente ter que aguardar as etapas de execução para construção do imóvel.
Tipos de leilão
O leilão pode ter licitação aberta ou fechada.
Quando a licitação é aberta, o evento pode ser online ou presencial. O arrematante que ofertar o melhor lance se torna o vencedor.
Já no caso da licitação fechada, é necessário enviar uma proposta de compra por escrito. Após a abertura dos envelopes sabe-se quem foi o vencedor, ou seja, quem deu o maior lance.
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Como arrematar imóveis da Caixa em leilão com segurança?
Nem tudo é um mar de rosas para quem participa de um leilão de imóveis Caixa.
Pode haver problemas na arrematação imóvel de leilão Caixa caso você não entenda algumas questões jurídicas e financeiras que precisam ser estudadas com certa minúcia.
Alguns dos contratempos que podem surgir estão relacionados à matrícula do imóvel, que consta no edital e no site da Caixa.
A partir da análise da matrícula, você já saberá todo o histórico daquela propriedade, inclusive detalhes que podem tornar uma arrematação vantajosa ou não.
Por exemplo, se houver dívidas muito altas, pode ser que não compense participar se esses débitos ficarem por conta do arrematante.
Muitas vezes, também será preciso verificar processos judiciais para saber com mais detalhes que dívidas são essas.
É importante também verificar o edital, que contém toda a descrição dos bens.
Dica: não precisa se assustar com o edital, às vezes o documento possui mais de 90 páginas, mas a maior parte se refere à descrição da propriedade.
Se você não entende os termos jurídicos, nem sabe verificar quesitos relacionados à matrícula, recomendamos que conte com a ajuda de um advogado, para não ter prejuízos em sua compra.
Leilões de imóveis da Caixa: fale com o advogado especialista aqui
Métodos de pagamento
Para os imóveis da Caixa em leilão, existe a opção de financiamento ao utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) como forma de pagamento, o que constará no edital do leilão, se for o caso.
Ou seja, não necessariamente você precisa pagar o valor do imóvel à vista no arremate.
Pode ser que, ao dar uma entrada, o edital preveja regras de parcelamento sem a necessidade de pagar os juros de financiamentos tradicionais.
As parcelas podem ser divididas em até 30 vezes, o que pode ser tornar um negócio bem atrativo.
Está em dúvida sobre como proceder no leilão da Caixa?
Entre em contato com o advogado aqui.
por italo | jan 5, 2023 | Direito Imobiliário
Um leilão de imóveis com dívidas pode trazer problemas ao comprador da propriedade caso ele não tenha ciência de que débitos são esses.
Sabemos que você deseja evitar prejuízos na sua compra, não é verdade? Afinal, se as dívidas forem muito elevadas talvez nem compense adquirir o imóvel caso você tenha que arcar com os valores em atraso.
Por isso, vamos explicar neste artigo como proceder. Boa leitura!
Que dívidas podem existir no leilão de um imóvel?
Muitas vezes um imóvel vai a leilão porque o proprietário não quitou as dívidas de financiamento, condomínio ou IPTU.
Nesse caso, o adquirente será o responsável pela(s) dívida(s), que precisam ser quitadas no próprio leilão. Ou seja, o valor do lance será utilizado para quitar a dívida, mas se for superior ao lance vencedor, o comprador será responsabilizado pelo pagamento.
Vale lembrar que as dívidas, mesmo que não descritas no edital, podem ser cobradas do comprador do imóvel/arrematante.
Se você estiver em dúvida sobre a situação do imóvel no leilão em que deseja participar, consulte um advogado especialista em direito imobiliário.
O que fazer em caso de leilão de imóveis com dívidas
Para saber se o leilão de imóveis com dívidas compensa ou se é melhor não participar dos lances, você precisa seguir alguns passos. Confira a seguir.
Leia o edital
Ler o edital é a etapa mais relevante para saber se um imóvel tem dívidas.
No edital constarão todas as dívidas do imóvel e a quem cabe quitá-las, tornando todo o procedimento transparente.
O edital é a “lei” do leilão. Lá estabelece os dias e horários dos leilões (1a e 2a praças) e as regras aplicáveis.
Verifique a matrícula
É preciso verificar também a matrícula da propriedade, que vai trazer todos os ônus do imóvel e estipular todos os detalhes referentes à futura aquisição.
A matrícula contém o histórico do imóvel, como vendas já feitas no passado, hipotecas, financiamentos, penhoras, entre outros.
Dica: Se possível, obtenha uma versão atualizada para o dia do leilão do documento no cartório de registro da propriedade, ou seja, no Cartório de Registro de Imóveis.
Vale a pena destacar que um advogado o ajudará bastante nessas verificações, possui ele conhece as normas jurídicas referentes a todas as dívidas do imóvel que podem não estar explícitas em um primeiro instante.
Imovel de leilão com dívida: fale com o advogado especialista
Dívidas de condomínio e IPTU
Como funciona o IPTU em atraso e como quitar dívida de condomínio de imóvel de leilão?
De forma geral, as dívidas com cotas condominiais e IPTU são de responsabilidade do arrematante havendo ou não previsão detalhada no edital em razão de sua natureza propter rem (acompanham o bem).
Em todo caso, é importante obter junto à prefeitura também a certidão dos débitos de IPTU do imóvel atualizada antes de cada arrematação.
Assim, você poderá fazer comparações com os registros do município e a situação apontada pelo leiloeiro na documentação do leilão.
Em caso de dúvidas ou informações faltantes ou desatualizadas, sempre contate o leiloeiro, mas seja conservador(a) e coloque tudo na ponta do lápis para que a arrematação seja financeiramente vantajosa.
Contrate um advogado
Em muitas situações o leilão é uma forma de expropriar a propriedade de um devedor. Nesse sentido, o evento pode ser judicial ou extrajudicial.
Quando é judicial, existe um processo em andamento e o juiz decide que o imóvel seja leiloado para que o devedor pague a dívida com o arremate.
No caso extrajudicial, o leilão de imóveis com dívidas é comum, por exemplo, quando há um financiamento/alienação com pendências.
Em ambos os casos, o acompanhamento de um advogado se torna indispensável, seja para acompanhar os processos judiciais em curso ou para garantir o resultado mais favorável possível ao comprador.
Dessa forma, você terá mais segurança ao fazer uma compra no leilão, pois o profissional especialista vai elucidar todas as questões que surgirem no procedimento.
Ou seja, ele vai proceder para:
- análise criteriosa e precisa do edital, para evitar imprevistos na compra;
- resguardar do comprador se houver dívidas não explícitas no edital, a exemplo de débitos de condomínio de imovel de leilão ou impostos em atraso;
- renegociar dívidas de valores altos;
- consultar fóruns e prefeituras de processos administrativos ou judiciais em curso;
- solicitar a desocupação do imóvel, se estiver ocupado;
- fazer a transferência de propriedade após o arremate.
Participar de um leilão de imóveis com dívidas não é algo tão simples, concorda?
Entre agora mesmo em contato com o nosso advogado especialista!
por italo | jan 4, 2023 | Direito Imobiliário
Você está em dúvida sobre documentos importantes que precisam ser analisados antes de arrematar imóvel da Caixa em leilão?
Um leilão não é um procedimento tão simples e você provavelmente já sabe disso, não é? Desde a habilitação até a hora exata de fazer os lances, há todo um caminho a ser percorrido.
Existem questões jurídicas, financeiras e de propriedade que precisam de uma avaliação cuidadosa.
O motivo é que, ao fim do procedimento, será mais difícil reverter alguma decisão por descuido relacionado à análise de documentos.
Todas as entrelinhas importam. Afinal, sabemos que você não quer sair no prejuízo. Então, acompanhe a leitura deste artigo para saber mais detalhes.
Entenda que documentos analisar antes de arrematar imóvel da Caixa em leilão
A análise de documentos é indispensável para que você evite problemas ao vencer o lance no leilão do imóvel. Precaver-se é sempre a melhor saída, certo?
Veja abaixo a lista de documentos relevantes.
Edital
O edital fornece todas as informações sobre os procedimentos e as etapas do leilão. Às vezes ele pode ser extenso, então nem todas as pessoas têm paciência de ler o documento.
Porém, é muito importante lê-lo, para se inteirar sobre os deveres e obrigações da parte interessada, entre outras informações.
Por exemplo, o edital estipula as regras de participação, ou seja, se será presencial ou virtual.
Além disso, prevê dados sobre o leiloeiro, os detalhes do lote e se há dívidas ao arrematar imóvel da Caixa em leilão, principalmente cotas de condomínio e IPTU, e se estes irão ou não acompanhar o bem.
Em outras palavras, o condomínio de imóvel de leilão Caixa precisa, de preferência, estar em dia. O mesmo vale para o IPTU de imóvel de leilão/arrematado.
Se essas obrigações não estiverem quitadas, caberá ao adquirente o pagamento. No edital, em regra, consta a seguinte previsão sobre as dívidas:
“O adquirente, seja ele o ocupante ou não, declara-se ciente e plenamente informado de que sobre o imóvel, podem pender débitos de natureza fiscal (IPTU e/ou foro) e condominial (por cotas inadimplidas, sejam ordinárias ou extraordinárias).
Eventuais débitos que recaiam sobre o imóvel, especialmente dívidas condominiais e tributos (IPTU e quaisquer taxas incidentes sobre o imóvel), devem ser levantados e quitados exclusivamente pelo adquirente”.
Imagine se você não deseja pagar tais dívidas, mas não leu o edital?
E, também, é preciso saber se há negociação extrajudicial ou judicial de imóvel de leilão da Caixa e os métodos de pagamento.
No caso de negociação judicial, é preciso analisar o processo. Por isso, contar com a ajuda de um advogado fará uma grande diferença para que você não cometa erros ao participar de um leilão.
Imóvel Caixa em leilão: Converse aqui com o advogado especialista
Matrícula do imóvel
Entre os documentos a analisar antes de arrematar imóvel da Caixa em leilão, verifica-se também a matrícula.
Sempre que há negociações de imóveis, não se está isento de burocracias. Faz parte mesmo.
A matrícula do imóvel garante a validade das informações sobre aquela propriedade, bem como a situação do imóvel, quem é o proprietário e o histórico.
De acordo com a lei 6.015/73, acerca do Registro de Imóveis, todas as propriedades no país precisam ter uma matrícula válida em um cartório.
Na matrícula constam dados como data de abertura, forma de aquisição, número de registro, se é rural ou urbano, entre outros.
É melhor não ter nenhuma surpresa de última hora e já saber de todas as especificações com antecedência, concorda?
Existem questões que envolvem aspectos jurídicos e nem sempre são compreensíveis para leigos na área.
Lembre-se de procurar um advogado para avaliar todos os termos técnicos referentes à matrícula. Assim, você se livra de imprevistos e de dores de cabeça no leilão.
Laudo de avaliação
O laudo de avaliação do imóvel serve para certificar o valor que a propriedade tem no mercado.
Na vistoria para saber o valor do imóvel, o responsável vai registrar o estado de conservação e analisar a planta.
Diversos fatores podem interferir neste valor, como localização, infraestrutura da região, transporte, presença ou ausência de dívidas e sazonalidade.
Por isso, o laudo vai detalhar como é a parte interna e a área ao redor. E, também, haverá uma análise de documentos, para entender se existe alguma pendência jurídica.
Faz-se toda uma verificação de leis em nível municipal, estadual e federal, além de normas referentes a edificações e terrenos.
É preciso que a propriedade esteja de acordo com as regras da NBR, para evitar problemas para conseguir crédito no futuro, se necessário.
Agora você já conhece alguns dos documentos a analisar antes de arrematar imóvel da Caixa em leilão.
Está em dúvida sobre como proceder? Entre em contato aqui com nosso advogado especialista!
por italo | jan 2, 2023 | Direito Imobiliário
Arrematar imóvel em leilão pode ser algo muito vantajoso para encontrar bons preços e que sejam menores que os do mercado.
No entanto, você precisa se atentar a alguns fatores, para evitar complicações durante o procedimento.
Por exemplo, há casos de imóveis que necessitam de acompanhamento judicial ou, ainda, há aqueles que não estão com a documentação em dia.
Sabendo disso, confira as orientações para ter sucesso ao decidir participar de um leilão!
Conheça as dicas para arrematar imóvel em leilão com segurança
Participar de um arremate de imóveis envolve diversas fases previstas no edital. Porém, você precisa se preocupar com algumas questões relevantes antes de se habilitar.
Confira.
1 – Pesquise o valor de mercado do imóvel e os custos
Antes de participar de um leilão, é importante saber qual é o valor real do bem além de se informar sobre o lance mínimo exigido.
Dessa forma, você entenderá se está fazendo um bom investimento. Se você tiver que fazer reformas, por exemplo, é preciso incluir o valor nos custos.
Há ainda outros gastos, como a comissão do leiloeiro, a escritura pública e o ITBI.
Além disso, há os custos de arrematação e da assessoria jurídica especializada antes, durante e após a arrematação.
Existe todo um processo de análise de documentação e de operações jurídicas que necessitam da ajuda de um advogado e do pagamento de taxas de cartório e judiciais.
Então, quais são os custos de imóvel de leilão?
No mínimo, considere o patamar de 25% com custos a levar em conta além do valor do lance ofertado.
Arrematar imóvel e advogado: entre em contato aqui com o especialista
2 – Analise a documentação completa do caso
Já imaginou que dor de cabeça seria se o imóvel pelo qual você está interessado estivesse cheio de pendências administrativas, financeiras ou judiciais?
Entre as dicas para arrematar imóvel em leilão com segurança, a documentação não pode ser negligenciada.
Ela envolve edital, matrícula do imovel, laudo de avaliação, íntegra do processo, se for judicial, entre outros.
É preciso ter a cópia da certidão de matrícula para verificar se há algum impedimento na Justiça, como acontece em casos de arrestos e penhoras.
Essa certidão atesta que a construção é regular e será necessário caso você deseje vender o imóvel após a arrematação.
É muito importante contar com a ajuda de um advogado especialista para “traduzir” o juridiquês dos documentos e minimizar os riscos envolvidos.
3 – Analise as dívidas do imóvel
Tudo o que você não quer é ter custos extras com a aquisição de um imóvel, certo? Afinal, esses custos podem até mesmo trazer prejuízo e se tornar um risco para o seu negócio.
Logo, confira o extrato atualizado do IPTU na Prefeitura, de acordo com os dados que o leiloeiro disponibiliza.
Quando você tem o número de contribuinte, consegue verificar se há algum pagamento atrasado de IPTU.
Inclusive, o atraso poderá inviabilizar o arremate no leilão financeiramente, dependendo do caso.
Quanto ao condomínio, veja se está em dia com o síndico ou a administradora do imóvel.
4 – Habilite-se previamente
Outro ponto importante para arrematar imóvel em leilão com segurança.
Em grande parte dos casos, a fase de habilitação para leilão de imóvel acontece logo nas fases iniciais.
Funciona como uma espécie de credenciamento do interessado, pois há envio de documentos que deverão ser aprovados para que você participe do leilão.
Todas as informações que você precisa saber sobre o leilão, inclusive sobre a etapa de habilitação, estão no edital.
O ideal é que você se habilite com antecedência e nunca deixe para enviar os documentos, mesmo que eletronicamente, no último dia.
Se faltar algum dado importante, pode ser que você não tenha tempo para resolver a pendência e perca a oportunidade.
5 – Em caso de dúvida entre em contato com o leiloeiro
É verdade que nem sempre é possível compreender algumas minúcias do processo, até mesmo por alguma falha de exposição no edital ou devido a interpretações equivocadas do documento.
Nesse sentido, o leiloeiro é o responsável por anunciar o imóvel de acordo com o valor mínimo de aquisição.
Ele tem a tarefa de captar clientes e gerenciar todas as etapas do leilão, inclusive a prestação de contas.
Portanto, caso você tenha alguma dúvida sobre o procedimento pode entrar em contato com o leiloeiro.
Este profissional estará a par de tudo o que acontece no leilão em termos administrativos e poderá esclarecer qualquer eventualidade.
Agora você já sabe como arrematar imóvel de leilão com segurança!
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