Abrir o próprio negócio é um grande passo para empreendedores que veem suas visões e sonhos se tornando realidade.
No entanto, entre a escolha da localização dos sonhos e a inauguração de sua empresa, há uma fase crucial que frequentemente é subestimada, a elaboração e assinatura de um contrato de locação comercial. Este documento é o alicerce sobre o qual seu negócio será construído que define os termos e condições da locação, mas também uma área onde as armadilhas e os desafios jurídicos podem surgir.
Neste artigo, exploraremos minuciosamente os principais pontos de atenção na locação comercial, a fim de fornecer a você o conhecimento necessário para evitar surpresas desagradáveis e garantir um relacionamento de locação bem-sucedido
O contrato de locação comercial é a segurança do seu negócio
O contrato de locação é o documento que formaliza o acordo entre o proprietário do imóvel, conhecido como locador, e a pessoa ou empresa que aluga a propriedade, o locatário. Esse contrato estabelece um período de tempo predeterminado e requer o pagamento de um aluguel acordado.
A elaboração de um contrato de locação comercial é a melhor forma de garantir segurança jurídica ao longo de todo o processo. Há uma máxima popular que diz “o combinado não sai caro”, que se encaixa perfeitamente nessa situação. Esse contrato traz clareza às obrigações e direitos de ambas as partes, evitando desentendimentos e oferecendo suporte em momentos necessários.
Para empresas e propriedades voltadas para uso corporativo, esse contrato se chama contrato de locação comercial. Sua confecção segue as regulamentações estabelecidas na Lei n.º 8.245, mais conhecida como Lei do Inquilinato, em vigor desde 1991, que estabelece diretrizes e procedimentos para a locação de propriedades urbanas.
O que todo contrato de locação comercial precisa ter?
Com base no que foi estabelecido pela Lei do Inquilinato, um contrato de locação precisa conter:
Detalhes das descrições
Isso se refere à necessidade de que o contrato de locação de um imóvel comercial seja muito detalhado e claro em suas descrições. Para evitar dúvidas ou ambiguidades que possam levar a problemas legais no futuro, é fundamental que o contrato descreva minuciosamente o que está sendo locado, incluindo detalhes sobre o imóvel, como sua localização, tamanho, estado de conservação e mobília (se houver). Não hesite em revisar o contrato, pedir correções se necessário e, se possível, obter orientação de um advogado especializado para garantir que o contrato seja completo e preciso.
Prazos
Ao negociar os prazos de locação, é importante buscar uma duração que seja confortável e adequada ao seu negócio. Esse aspecto do contrato é essencial porque a localização de sua empresa pode ser crucial para sua reputação e sucesso. Evite comprometer a flexibilidade e a reputação de seu negócio ao garantir que os prazos de locação se alinhem com suas necessidades e expectativas para o futuro. A lei não estabelece um prazo mínimo ou máximo, portanto, é uma área em que você pode negociar com o locador.
Cobranças além do aluguel
Muitas vezes, concentramos nossa atenção no valor do aluguel e negligenciamos outras despesas associadas. É essencial verificar quais encargos além do aluguel serão cobrados, como contas de água, luz, taxas de condomínio, imposto predial (IPTU) e outras tarifas. A Lei do Inquilinato geralmente coloca a responsabilidade do pagamento de impostos e taxas sobre o locador, mas isso pode ser negociado de forma diferente entre as partes. Certifique-se de entender completamente esses custos e avaliar se eles cabem em seu orçamento.
Vistoria e estado de conservação
Antes de assinar o contrato, é importante inspecionar minuciosamente o estado do imóvel que você pretende alugar. Esta vistoria deve ser detalhada e deve incluir a verificação do estado da propriedade, incluindo possíveis danos, vazamentos, infiltrações, condições elétricas e outros aspectos. Qualquer problema encontrado durante essa vistoria deve ser registrado e, se possível, documentado com fotografias. O estado de conservação do imóvel registrado na vistoria inicial servirá como referência no momento da desocupação. Portanto, é crucial solicitar uma vistoria atualizada pelo locador ou pela imobiliária e visitar o imóvel pessoalmente para garantir que você está ciente das condições.
Validade das assinaturas
Para garantir a validade do contrato, é importante que as assinaturas das partes sejam autenticadas em cartório ou utilizem assinaturas via Certificado Digital. Embora em teoria um contrato assinado, mesmo sem reconhecimento de firma, seja válido juridicamente, existem exceções e situações em que a validade das assinaturas pode ser contestada. A autenticação em cartório ou o uso de Certificado Digital ajudam a evitar golpes, fraudes e possíveis problemas legais, proporcionando máxima segurança ao contrato de locação.
Principais pontos de observação
1. Prazo da Ação Renovatória
Uma das considerações mais vitais na locação comercial é o prazo da ação renovatória, estabelecido em 5 anos de acordo com a legislação. Esse período define a possibilidade do locatário solicitar a renovação compulsória do contrato, assegurando a continuidade das operações no mesmo espaço.
É imperativo que ambas as partes estejam cientes desse prazo e monitorem atentamente sua aproximação. Para o locador, isso implica a necessidade de planejar possíveis renovações ou ajustes contratuais, enquanto o locatário deve considerar essa janela temporal ao planejar a expansão ou mudança de seu empreendimento.
2. Laudo de Vistoria Detalhado
A realização de uma vistoria detalhada, preferencialmente conduzida por uma empresa especializada, é uma salvaguarda essencial na locação comercial. Esse laudo documenta minuciosamente o estado do imóvel no início da locação, incluindo detalhes sobre sua estrutura, condição e quaisquer imperfeições existentes.
Para o locador, esse laudo é uma ferramenta valiosa para evitar disputas infundadas sobre danos ao imóvel no final do contrato. Para o locatário, representa uma defesa robusta contra reivindicações injustas de prejuízos causados durante a ocupação. Investir em um laudo de vistoria de qualidade é uma estratégia proativa para mitigar conflitos e preservar a integridade da relação locatícia.
3. Realização de Benfeitorias
A questão das benfeitorias é um ponto sensível na locação comercial. Locadores muitas vezes incentivam locatários a realizar melhorias no espaço, visando aprimorar sua adequação às necessidades do negócio.
No entanto, é essencial abordar essa questão de forma clara e formal no contrato de locação. O documento deve estabelecer diretrizes sobre quais tipos de benfeitorias são permitidas, quem assume os custos e como essas alterações impactam a relação contratual.
Para o locatário, é crucial documentar cuidadosamente todas as melhorias realizadas, garantindo o devido reconhecimento e possíveis compensações ao final do contrato.
4 cuidados na hora de fechar um contrato de locação comercial
Analise o imóvel detalhadamente: Não se limite ao preço e à localização; verifique todas as características necessárias para o seu negócio.
Firme o contrato por escrito: Evite acordos verbais, mesmo com conhecidos. Um contrato escrito é fundamental para comprovar cláusulas e condições.
Conte com consultoria especializada: Consulte um advogado para revisar o contrato e garantir que ele seja equilibrado e atenda aos seus interesses.
Registre o contrato em cartório: Isso garante prioridade na aquisição do imóvel, além de tornar o contrato público e de conhecimento de terceiros.
Um contrato de locação comercial é fundamental para a segurança do seu negócio. Ele estabelece as regras, direitos e deveres de ambas as partes envolvidas.
Ao seguir os principais pontos de atenção e cuidados, você pode evitar problemas jurídicos e garantir um processo de locação tranquilo e bem-sucedido.
Para obter o máximo de segurança, contar com a ajuda de um advogado especializado em contratos imobiliários é altamente recomendado. Se você estiver pronto para encontrar o local perfeito para o seu negócio, essas dicas podem ajudar a garantir uma transação sem surpresas desagradáveis.
Se você precisar de assistência em questões relacionadas a contratos de locação comercial, lembre-se de que a C&M Advogados está à disposição para fornecer orientação e suporte especializado.
