No panorama do mercado imobiliário brasileiro, uma abordagem de pagamento se destaca como a preferida, representando cerca de 70% de todas as transações: o financiamento bancário.
Essa popularidade decorre da sua capacidade de transformar o sonho da casa própria em realidade, mesmo para aqueles que não dispõem do montante total do imóvel de uma só vez.
Entendendo o Financiamento Imobiliário
O que é um contrato de financiamento?
Em linhas gerais, o financiamento é uma modalidade de empréstimo na qual uma instituição financeira disponibiliza recursos financeiros a um mutuário com um propósito específico, como a aquisição de um imóvel, estabelecido por meio de um contrato formal.
No contexto dos imóveis, o procedimento se distingue por envolver um mecanismo denominado alienação fiduciária. Isso significa que o bem imóvel, no caso a propriedade adquirida, permanece registrada em nome da instituição financeira até que o devedor conclua o pagamento integral do empréstimo.
O contrato de financiamento em si tem o peso legal de uma escritura de imóvel, o que estabelece um vínculo jurídico sólido entre as partes envolvidas. No entanto, no registro do imóvel em questão, é destacada a existência da alienação fiduciária. Essa cláusula específica do registro imobiliário informa que o bem foi adquirido por meio de financiamento e está sob a posse da instituição financeira até a quitação total da dívida.
Pode-se vender um imóvel financiado sem quitar o financiamento?
Legalmente, não, e aqui está o motivo: O dono legal do imóvel é o banco que concedeu o financiamento até que o financiamento seja completamente quitado. Isso significa que o comprador que está pagando o financiamento não é o proprietário efetivo do imóvel até que todas as parcelas tenham sido pagas na íntegra. Portanto, vender o imóvel antes de quitar o financiamento não é permitido de acordo com a legislação.
No entanto, algumas pessoas recorrem ao chamado “Contrato de Gaveta” como uma alternativa. O contrato de gaveta é uma prática que não é legal e não é reconhecida pelas instituições financeiras. Nesse arranjo, o comprador assume o pagamento das parcelas, mas o banco não tem conhecimento da transferência de propriedade. Isso acarreta riscos significativos para ambas as partes envolvidas, uma vez que não há formalização pública e o banco ainda mantém o registro como proprietário. Isso significa que, se houver problemas, como inadimplência ou disputas legais, o banco continuará considerando o vendedor original como responsável pelo financiamento.
Formas de Vender um Imóvel Financiado
Pagamento à vista
Quando um comprador deseja pagar à vista, o primeiro passo é solicitar ao banco que concedeu o financiamento o cálculo do saldo devedor. Esse cálculo levará em consideração o valor que ainda precisa ser pago, incluindo eventuais abatimentos que possam ser aplicados. Após o pagamento desse valor, o banco emite uma carta de quitação. Essa carta deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que o vendedor possa efetivamente se tornar o proprietário do imóvel. Somente após essa transferência de propriedade, o vendedor poderá transferir o imóvel para o novo comprador. É uma opção adequada se o comprador tiver recursos para pagar à vista e quiser evitar o processo de financiamento.
Escrituração do imóvel
Após quitar o financiamento e obter a carta de quitação do banco, é necessário proceder com a escritura de compra e venda. Isso formaliza a transferência da propriedade do imóvel do vendedor para o comprador.
É crucial criar um contrato particular, onde ambas as partes estabelecem os termos da transação. O próximo passo é registrar essa escritura no Cartório de Registro de Imóveis, que oficializará a transferência de propriedade e registrará o novo dono. É um processo essencial para garantir a legalidade da venda.
Novo financiamento pelo comprador
Se o novo comprador não tem recursos para comprar o imóvel à vista, outra opção é realizar um novo financiamento com o banco que detém o financiamento existente. Nesse caso, o banco quita o saldo devedor do vendedor, e um novo contrato de financiamento é criado em nome do comprador. O vendedor recebe a parte correspondente após a quitação da dívida, e o comprador assume as parcelas do novo financiamento.
Essa abordagem pode ser útil quando o comprador deseja manter o financiamento em vigor.
Financiamento em outro banco
Se o comprador optar por financiar o imóvel por meio de outro banco, é necessário seguir um procedimento chamado “Interveniente Quitante.” Nesse processo, o banco do vendedor é pago e quita a dívida existente. Em seguida, o novo comprador assume um novo financiamento com o banco de sua escolha. O vendedor receberá a parte que sobrou após o pagamento do saldo devedor. Essa opção permite ao comprador escolher uma instituição financeira de sua preferência e pode envolver taxas e condições diferentes.
Em todas essas opções, é crucial buscar orientação legal e imobiliária especializada para garantir que sua transação seja realizada de acordo com as normas e regulamentos vigentes. Na C&M Advogados, estamos prontos para ajudá-lo em cada etapa do processo de venda de imóveis financiados. Nossos advogados experientes em direito imobiliário podem fornecer a orientação necessária para garantir uma transação segura e legal. Não hesite em entrar em contato conosco para obter assistência profissional e proteger seus interesses durante a venda do seu imóvel.
Cuidados Especiais na Venda de Imóveis Financiados
Buscar ajuda profissional
Envolver um Corretor de Imóveis e um advogado especializado em Direito Imobiliário é fundamental para garantir que o processo de venda do imóvel financiado ocorra de maneira correta.
Em todas as etapas da venda de um imóvel financiado, conte com a expertise de nossos advogados especializados em Direito Imobiliário. Nossa equipe está pronta para fornecer a orientação legal necessária para garantir que sua transação imobiliária seja segura e em conformidade com a legislação. Não arrisque, entre em contato conosco hoje mesmo para obter a assistência profissional que você merece. Sua tranquilidade é a nossa prioridade.
Retirar todas as certidões
Antes de finalizar a quitação de um financiamento ou efetuar uma compra à vista, é altamente recomendado verificar todas as certidões relacionadas ao vendedor e ao imóvel. Isso inclui certidões negativas de débitos, certidões de matrícula do imóvel e outras certidões que possam estar envolvidas na transação. Essa verificação é essencial para evitar fraudes, assegurar que o vendedor seja a parte legítima e que o imóvel esteja livre de quaisquer ônus que possam prejudicar a transferência de propriedade.
Evitar contratos particulares
É aconselhável evitar contratos não públicos, como o famoso “Contrato de Gaveta”. Esses contratos podem ser arriscados, pois não oferecem a segurança jurídica necessária. No caso do Contrato de Gaveta, o banco financiador não tem conhecimento da transferência, o que pode levar a complicações legais. Em vez disso, é preferível realizar a venda do imóvel de acordo com os procedimentos legais estabelecidos, incluindo a escrituração e o registro no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo a transferência de propriedade de forma transparente e segura.
Seguindo essas práticas, os vendedores e compradores de imóveis financiados podem minimizar riscos e garantir uma transação imobiliária bem-sucedida e legal.
Lembre-se sempre de buscar a orientação de profissionais especializados e entender completamente os detalhes do seu contrato de financiamento. Dessa forma, você poderá realizar transações imobiliárias de forma segura e tranquila.
Para aconselhamento legal especializado em Direito Imobiliário e garantir uma venda sem complicações, entre em contato com a equipe de advogados da C&M Advogados. Estamos aqui para ajudar a tornar o seu processo de venda mais suave e seguro. Não hesite em nos contatar agora mesmo para obter a orientação de que você precisa. Sua tranquilidade é nossa prioridade.
